（2007）湖民一终字第462号
裁判日期: 2007-12-20
公开日期: 2014-08-14
案件名称
湖州市房地产开发实业总公司与姚国珍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚国珍,湖州市房地产开发实业总公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2007）湖民一终字第462号上诉人（原审被告）姚国珍，委托代理人顾洪斌。被上诉人（原审原告）湖州市房地产开发实业总公司。法定代表人范坤宝。委托代理人杨英华。上诉人姚国珍与被上诉人湖州市房地产开发实业总公司房屋租赁合同纠纷一案，吴兴区人民法院于2007年9月26日作出（2007）湖吴民一初字第2097号民事判决，上诉人姚国珍不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭。经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。原审法院审理查明：本市苕溪西路217号房屋（建筑面积131.27平方米）系国家直管公房。原审原告湖州市房地产开发实业总公司是受委托对湖州市市建城区国家直管公房行使管理权的单位。2003年始，原审被告姚国珍即向原审原告承租本市苕溪西路217号公房用于经营湖州吴兴阿庆嫂茶坊。2004年底，房屋租赁期限届满，但原审被告仍继续承租该房屋。为此，原审原、被告双方遂又于2005年5月26日补签了一份房屋租赁合同，约定租赁期限自2005年1月1日起至2005年12月31日止，年租金为人民币51000元。租金分二期支付，第一期于签合同之日付人民币25500元，第二期于2005年6月30日前付人民币25500元。还约定，如原审被告拖欠租金的，原审原告有权终止合同。合同签订当日，原审被告姚国珍即按照约定向原审原告交纳了第一期房屋租金人民币25500元。2005年12月31日房屋租赁期限届满后，原审被告姚国珍仍未能支付第二期房租，而且继续使用房屋。期间，原审原告曾多次上门催讨，为促使原审被告交纳房租，原审原告还对租赁房屋采取过封门措施。但原审被告仍不支付租金，并于封门当日就将门撬开，继续使用房屋。2006年11月2日，因原审被告一直未能支付租金，原审原告发出书面催交通知一份，通知原审被告于2006年11月10日前交清所欠房租人民币76500元及滞纳金。但原审被告姚国珍仍未支付租金。2007年4月28日日，原审原告遂向原审被告发出解除租赁通知一份，书面通知原审被告解除房屋租赁，要求原审被告在同月30日前搬出承租房屋，并交清所欠房租计人民币93500元。由于原审被告姚国珍既不交房租，又不同意搬出承租房屋。2007年7月，原审原告又对租赁房屋采取封门措施，强行要求原审被告交出房屋，但原审被告又自行将门撬开继续占用房屋。双方为此纠纷成讼。原审法院审理认为：原审原告湖州市房地产开发实业总公司与原审被告姚国珍签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。合同约定的房屋租赁期限于2005年12月31日届满后，原审被告姚国珍继续承租并使用房屋，原审原告也予以认可，可视为原审原、被告双方均同意按原租赁合同履行，故原租赁合同继续有效。但由于双方对租赁期限未作进一步约定，应当认定是不定期房屋租赁。对于不定期租赁，当事人双方可以随时解除合同。因原审被告姚国珍长期拖欠租金，在催交未果的情况下，原审原告于2007年4月28日书面通知原审被告解除房屋租赁，原审原告之行为符合合同的约定及我国合同法的规定，应受法律保护。原审被告姚国珍拒不支付房屋租金以及至今仍不交还承租房屋的行为侵犯了原审原告的合法权益。原审原告现要求原审被告以房屋租赁合同约定的租金标准（年租金人民币51000元），支付2005年7月1日至2007年4月30日期间的房屋租金计人民币93500元，并要求原审被告交还房屋之请求合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下，一、原审被告姚国珍应给付原审原告湖州市房地产开发实业总公司房屋租金人民币93500元，限于本判决生效之日起三十日内付清。二、原审被告姚国珍应于本判决生效之日起十日内自行搬出本市苕溪西路217号房屋，将该房屋交还给原审原告湖州市房地产开发实业总公司。三、如原审被告姚国珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2425元，减半收取人民币1212.50元，由原审被告姚国珍负担。上诉人不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，证据不足。一、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同，上面并非上诉人签名，全年租金51000元计算标准无事实依据。二、上诉人与被上诉人原约定的期限至2005年12月31日。期满后，被上诉人封门、拆电表的行为已经不认可双方之间的承租关系，原审判决上诉人支付2006年1月至2007年4月30日的租金无事实和法律依据。综上，请求：1、撤销吴兴区人民法院（2007）湖吴民一初字第2097号民事判决，依法改判。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。被上诉人答辩称：被上诉人采取的封门措施，主要是由于上诉人在应付租金到期快一年之时，经催讨，仍不付的情况之下，才采取的措施。封门当日，上诉人就将门撬开，继续使用。在此过程中，上诉人还一直要求继续承租房屋，并承诺支付房租。撤电表是没有的事实，上诉人正常营业，水电是正常的。到2007年4月的时候，上诉人已经拖欠房租两年的时间，被上诉人要求对方付款，上诉人不付，被上诉人才继续采取封门措施的。被上诉人诉讼主张的租金是到2007年4月份的。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人姚国珍与被上诉人湖州市房地产开发实业总公司双方签定的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效。上诉人在与被上诉人签定房屋租赁合同时，依合同约定交纳了第一笔租金25500元，上诉人姚国珍即已在履行合同义务，双方之间的房屋租赁合同明确约定一年租金为51000元。上诉人姚国珍上诉称房屋租赁合同上面并非上诉人签名，全年租金51000元计算标准无事实依据与本案事实不符，本院不予采信。上诉人在房屋租赁期限届满后，继续承租并使用房屋，被上诉人也予以了认可，应当认定为不定期房屋租赁。上诉人应当按照原合同履行给付租金义务，在被上诉人多次催讨的情况之下，上诉人仍未付租金，违约行为明显。在上诉人长时间、多次拒付租金的情况下，被上诉人采取封门措施，系自力救济行为。不定期租赁合同，双方当事人可随时行使解除权，被上诉人2007年4月28日行使不定期租赁合同解除权符合法律规定，受法律保护。上诉人姚国珍至今未付房租并且占有该房屋侵犯被上诉人合法权益。被上诉人在原审中主张租金的期限自2005年7月1日至2007年4月30日，租金计93500元，依法应予支持。上诉人上诉认为，原判要求上诉人支付2006年1月至2007年4月30日的租金无事实和法律依据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2425元，由上诉人姚国珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶瑞林审 判 员 朱其林代理审判员 冯杰民二〇〇七年十二月二十日书 记 员 沈 飞 来自