（2007）越民一初字第2233号
裁判日期: 2007-12-19
公开日期: 2014-06-21
案件名称
王招仁与绍兴市报业房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2007）越民一初字第2233号原告王招仁。委托代理人（特别授权代理）秦国光。被告绍兴市报业房地产开发有限公司。法定代表人赵解刚。委托代理人（特别授权代理）何百坤。原告王招仁与被告绍兴市报业房地产开发有限公司一般买卖合同纠纷一案，本院于2007年8月1日立案受理，依法由审判员陈新辉适用简易程序于2007年8月28日、10月26日、12月10日公开开庭进行了审理。原告王招仁及其委托代理人秦国光，被告绍兴市报业房地产开发有限公司（以下简称报业房产）的委托代理人何百坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王招仁诉称：2002年，原告向被告购买天池苑南区6幢405室住房一套，面积83.21平方。当时，被告告知这是一套安置房余房，不订立房屋购买合同，房屋产权三证待小区安置房办理房产三证时一并办理。原告于2002年9月6日交付购房款142440元，被告开具收款收据，并将房屋交付给原告使用。2006年3月，该小区安置房业主均已办妥了房产三证，原告却未能办理，经多次与被告交涉，被告答复限于职能和权力无法为原告办理权属证书。现请求法院判令被告为原告的住房办理产权登记；本案诉讼费用由被告承担。后经本院释明，原告将诉讼请求变更为要求将房屋退还给被告，被告向原告退还房款、赔偿房屋差价损失并按房价5%赔偿原告精神损失。被告报业房产辩称：原告在购买房屋时明知房屋是安置房，房屋所在土地属于划拨土地，原、被告之间不是商品房买卖，而是安置房买卖。双方没有签订房屋买卖合同，且该安置房买卖没有办理批准手续，违反了相应法律规定，所以该房屋买卖关系无效。被告同意原告退房，但原告明知自己不是安置对象而购买安置房，自己也有过错，也应承担相应的责任。综上，请求法院依法判决。原告王招仁为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据：1、房屋收款收据1份，证明原告向被告购买房屋，因房屋系安置房，双方没有签订买卖合同的事实。经庭审质证，被告对收款收据的真实性无异议，但认为收款收据中载明房屋系安置房，且每平方米中心价只需1500元，明显低于当时同类地段的房价，故该房屋属于特殊房屋的特殊处理，没有签订购房合同是双方当事人的真实意思表示。本院认为，该证据的真实性可以确认，且可以证明原、被告所买卖的标的系安置房。2、致张市长信函复印件1份，被告回复函件复印件1份，证明原告向市长反映房屋不能办证的情况，市长将信转给被告，被告答复其没有能力为原告房屋办证，要求原告自行与开发委沟通的事实。经庭审质证，被告对证据真实性无异议，但认为安置房办证有特殊要求，按目前的政策无法为原告办证，被告并没有责任。本院对证据真实性予以确认。被告为反驳原告的主张，向本院提交了以下证据：1、划拨决定书1份，证明原告所购房屋的土地系划拨土地；2、意向协议1份，证明被告与绍兴经济开发区管理委员会（以下简称开发委）约定由被告负责建造拆迁安置房，其他手续由开发委负责；3、协议1份，证明安置房三证由开发委办理，并不是由被告办理，被告只负责提供办证专用章。经庭审质证，原告对上述证据的真实性均无异议，但认为安置房也有三证，且被告曾承诺给原告办理三证，现在却说办证要找开发委没有道理。本院认为，上述证据的真实性可以确认，但不足以证明原告所购房屋应由开发委负责办证。经原告申请，本院委托绍兴市博大房地产评估有限公司对本案诉争房屋进行了评估，评估结果如下：天池苑南区6幢405室房屋的评估单价为每平方米5055元，建筑面积83.21平方米，评估价值为420627元，自行车库的评估单价为每平方米1500元，建筑面积7.35平方米，评估价值为11025元，合计房地产价值为431651元。经庭审质证，原告认为评估价明显偏低，要求法院在评估价基础上每平方米增加400元。被告对评估报告无异议。本院认为，评估报告系具有房地产评估资质的评估机构依照科学的估价方法作出的结论，原告虽有异议却无相应证据证明，本院对该评估报告予以认定。综合以上经本院确认的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院对本案事实作如下认定：2001年11月，绍兴市国土资源局将绍兴市越城区五泄路以东、小河以南地块划拨给被告报业房产建造拆迁安置房，该小区建成后命名为天池苑南区。原告不是该小区的拆迁安置对象。2002年9月，原告与被告协商一致，约定原告向被告购买天池苑南区6幢405室住房一套。同年9月6日，原告将购房款142440元交付给被告，被告开具收款收据1份。收据载明安置房6幢405室、房屋面积83.21平方米、房价每平方米1650元、车棚每平方米700元、面积7.35平方米，合计总价款为142440元。被告收取房款后将房屋交付给原告使用。双方没有签订书面的房屋买卖合同。现天池苑南区拆迁安置户的房屋均已办理了三证，但原告因不属于拆迁安置对象至今无法办理产权证。遂成讼。本院认为，根据房地产管理法规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案诉争房屋系安置房，其所在土地系划拨土地，而原、被告之间的房屋买卖未经有关部门批准，违反了法律的禁止性规定，故双方的房屋买卖合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为房地产开发公司理应清楚地了解有关的房地产法律及政策，在明知划拨土地上的房屋未经审批不得转让的情况下仍将房屋出卖给原告，导致房屋无法办理三证，应承担主要的过错。而原告作为具有完全民事行为能力的自然人，具有相应的识别和判断能力，在购买房屋时房地产管理法及合同法早就颁布并施行，原告作为公民应当知晓相应的规定。在购房款收据上明确写明了诉争房屋系安置房、购买价明显低于当时市场价的情况下，原告作为非安置户应当预见到所购买的安置房无法办理三证的后果，也应承担相应的过错责任。故原告要求被告退还房款并赔偿损失的请求合理，本院予以支持，但原告自己也有过错，也应自行承担部分损失；原告要求被告按房价的5%赔偿精神损失的请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条之规定，判决如下：一、被告绍兴市报业房地产开发有限公司应向原告王招仁退还房款142440元并赔偿损失264340元，原告王招仁应将天池苑6幢405室房屋返还给被告绍兴市报业房地产开发有限公司，此条款应于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7842元，按简易程序减半收取3921元，评估费1510元，合计5431元，由被告绍兴市报业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 陈新辉二〇〇七年十二月十九日书记员 陆迎龙 关注公众号“”