（2007）淳民一初字第1143号

裁判日期: 2007-11-05

公开日期: 2014-09-11

案件名称

姚征与杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

淳安县人民法院

所属地区

淳安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

姚征,杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条

全文

浙江省淳安县人民法院民事判决书（2007）淳民一初字第1143号原告姚征。委托代理人钟亲元。被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司。法定代表人陶连发��委托代理人胡卫平。原告姚征素被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司（以下简称绿色公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2007年7月16日立案受理。依法由审判员唐高适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姚征及其委托代理人钟亲元、被告的委托代理人胡卫平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方2003年6月6日签订了《商品房买卖合同》一份，原告已经按照原被告双方的约定在2003年6月6日把全部房款支付给被告。按照合同第八条交付期限：出卖人应该2004年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件满足并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但是被告在2005年12月26日才将商品房验收合格通过、交付给原告，被告已��构成延期交房的违约，根据合同中的约定被告应该承担违约责任，经过多次与被告协商，最终协商未果。同时，被告在该房屋销售前承诺的广告宣传中有观光潜艇、水下餐厅、一线飞、直升飞机等配套设施，该配套设施对于原告购房和房屋价格具有重大影响，但是被告至今还没有履行到位。另外，根据相关法律的规定，物业维修基金应该由房地产开发商即被告依法全部缴纳，不应该由原告缴纳。故起诉，要求：1、被告支付延期交房违约金158112元；2、被告继续履行商品房买卖前的观光潜艇、水下餐厅、一线飞等配套设施的承诺；3、被告返还原告已经缴纳的物业维修基金1088.70元。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、商品房买卖合同（复印件，与原件核对无异）1份，证明原告与被告之间的商品房买卖关系，该合同确定双方应该交房的时间及逾��交房的违约责任。2、合同补充协议（复印件，与原件核对无异）1份，证明原告至2006年4月3日才得知房屋验收通过时间。3、通知（复印件，与原件核对无异）1份，证明2006年3月23日被告通知原告交纳物业维修基金及办证费用的事实。4、物业维修基金付款凭证（复印件，与原件核对无异）1份，证明原告已向被告交纳物业维修基金1088.70元。5、配套设施的广告（复印件，与原件核对无异）1份，证明被告在该房屋销售前承诺的广告宣传中有观光潜艇、水下餐厅、一线飞、直升飞机等配套设施。6、原告要求支付延期交房违约金的函件回单（复印件，与原件核对无异）1份，证明原告曾要求被告支付延期交房违约金的事实。7、不动产专用发票（复印件，与原件核对无异）1份，证明原告已经支付房款28.8万元。8、建筑工程消防验收意见书（复印件，与原件核对无异）1份，证明涉案房产至2005年3月8日才通过消防验收的事实。9、竣工验收备案表（复印件，与原件核对无异）1份，证明涉案房产至2005年12月12日才在淳安县建设局竣工验收备案完成。10、淳安县建设局文件（复印件，与原件核对无异）1份，证明涉案房产至2005年12月26日才经淳安县建设局验收符合交付条件。11、淳安县财政局、物价局、建设局发布的文件（复印件）1份，证明物业维修专项基金要求被告交纳，并非由原告交纳的事实。12、公司变更登记审核表（复印件，加盖单位章）1份，证明杭州天清岛度假酒店有限公司于2005年8月25日核准变更登记为杭州千岛湖天清岛度假酒店有限公司的事实。13、原、被告以及银行签订的借款合同（复印件与原件核对无误）1份，证明租赁协议约定的租金是用于归还银行按揭贷款的事实。被告辩称，1、《商品房买卖合同》签订当��，双方又签订了房屋租赁协议及原告委托杭州天清岛度假村有限公司代收房屋的委托书，对房屋的交付方式和期限重新作了变更。2004年6月30日，被告将本案诉争的房屋交付给杭州天清岛度假村有限公司。且被告于2004年4月1日就开始支付每年16000元的房租给原告。原告实际已经享受了房屋交付所应得的收益。据此，按合同法的有关规定，被告并不构成违约。2、原告诉称，“被告在该房屋销售前承诺的广告宣传中有观光潜艇、水下餐厅、一线飞、直升飞机等配套设施，对于原告购房和房屋价格具有重大影响，但是被告至今还没有履行到位。”，与事实不符。国内第一艘观光潜艇，被告已经建造，而且这仅是一种酒店宣传，也是一种要约邀请，并不是合同标的，上述这些内容也不可能构成对购房或房价具有重大影响。而且，国家没有政策允许观光潜艇下水，而水下餐厅��一线飞、直升飞机等配套设施以观光潜艇下水为前提，故原告请求无法律依据。3、原告诉称，“根据相关法律的规定，物业维修基金应该由房地产开发商即被告依法全部缴纳，不应该由原告缴纳，因此要求返还原告已经缴纳的物业维修基金1088.70元”。根据相关规定，物业维修基金是政府要求业主交纳的。4、本案原告的诉讼已超过诉讼时效。故请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供了以下证据：1、商品房买卖合同（复印件，与原件核对无异）1份，证明涉案房产为产权式酒店公寓。2、房屋租赁协议（复印件，与原件核对无异）1份，证明原告将其拥有的本案标的物返租给被告经营使用并由被告实际支付租金的事实；同时证明双方完全变更了商品房买卖合同中第八条约定的房屋交付期限和方式，不存在涉案房产实际交接的过程。3、2004年6月30日房屋交接书（复印件，与原件核对无异）1份，证明被告在2004年6月30日将涉案房屋交付给杭州天清岛度假酒店有限公司即杭州天清岛度假村有限公司的事实。4、委托书（复印件，与原件核对无异）1份，证明原告委托杭州天清岛度假有限公司代收本案涉案房产的事实。5、被告与杭州天清岛度假酒店有限公司签订的交接书（房号为，复印件与原件核对无误），证明本案标的物是在2004年6月30日交付的事实。6、营业日报表（复印件）3份、发票存根（复印件）1份，证明杭州天清岛度假酒店有限公司在2004年9月已营业的事实。本院依职权出示本院向工商部门调取的企业名称变更登记情况（打印件加盖单位章）2份，证明杭州天清岛度假村有限公司变更为杭州天清岛度假酒店有限公司，杭州天清岛度假酒店有限公司于2005年8月25日变更登记为杭州千岛湖天清岛度假酒店有限公司的事实。证据的分析与认定：一、被告对原告提供的证据1、2、3、4、7、8及证据5中的前二份材料的真实性没有异议，但认为不能证明原告欲证明的对象，对此本院对原告提供的上述证据的真实性予以认定。对证据5中的第三份材料及证据11认为系复印件，没有原件加以核对，故对其真实性有异议，经审查被告的异议成立。证据6被告对其真实性有异议，同时也认为不能证明原告欲证明的对象，经审查被告的异议不能成立。证据9、10被告对其形式要件有异议，经审查被告的异议不能成立。证据12被告对其真实性有异议，经审查原告提供的证据与本院出示的证据一致，被告的异议不能成立。证据13被告对其真实性没有异议，但认为不能证明原告所要证明的对象，经审查被告的异议成立。二、原告对被告提供的证据1、2、4没有异议，本院予以采纳。证据3原告对其真实性有异议，��审查该证据的来源不合法，本院不予采纳。证据5、6因与本案没有关联性，本院不予采纳。三、原、被告对本院出示的证据均无异议，本院予以采信。综合上述证据和当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：原、被告于2003年6月6日签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告向被告购买由被告开发的天清岛度假村6号楼慎心阁E507室商品房一套，房屋总价款为288000元。出卖人（被告）应当在2004年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人（原告）使用。出卖人未按上述期限交付商品房的，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同项下的房屋买受人委托杭州天清岛度假村有限公司在合同规定的交房期限内向出卖人办理交房手续。合同签订后，原告依约向被告支付房款288000元。2005年12月26日，淳安县建设局以淳建设发（2005）155号文件的形式，通知被告单位天清岛产权式酒店公寓业经淳安县建设局组织验收，符合房屋交付使用条件，请接到通知后到��安县房地产管理处办理房屋权属登记以及与购房户办理房屋交付使用手续。2006年6月28日，原告发函给被告要求解决逾期交房的违约金等事项。2003年6月6日，原告姚征与杭州天清岛度假村有限公司（现为杭州千岛湖天清岛度假酒店有限公司）签订《房屋租赁协议》，双方约定原告将上述房屋租赁给杭州天清岛度假村有限公司使用，租期从2004年7月1日起至2024年6月30日，租金从2004年1月1日起支付。原告姚征已实际收取该公司租金。被告绿色公司印制的商品房宣传广告《天清岛传奇》记载下列内容：天清岛是一座现代的岛，直升飞机鸟瞰千岛全景、潜艇观光水下城堡、水下餐厅，这些现代文明的象征都在这个全国唯一的现代旅游胜地上首次亮相……，并配有效果图。2003年10月在中国（杭州）第四届最佳人居环境展览会暨杭州市第十三届房地产交易会上提供的宣传册上，��载下列内容：……国内首创的深潜式潜艇水下观光，带你赏遍千岛湖水下的旖旎风光，与传说中的古城亲密接触；还有一线飞、三角翼动力伞、豪华游轮等娱乐设施……。但上述设施被告至今没有实施到位，在庭审中被告也自认实施上述设施不具备相应的技术条件和相应的安全保障措施。2006年4月3日，被告以代收物业维修专项资金的名义向原告收取费用1088.70元。因原、被告对上述事宜未能协商一致，故成讼。本院认为，原、被告间于2003年6月6日签订的《商品房买卖合同》属双方真实意思的表示，内容不违反国家法律法规的规定，应属合法有效。对于合法有效的合同，合同相对方均应全面、适当地予以履行。被告在本案中没有提供有效的证据证明其于2004年6月30日将验收合格的商品房交付给原告的事实，相反原告则提供证据证明被告开发的商品房暨天清岛产权式酒店公寓房屋在2005年12月26日才可以交付使用的事实，故被告绿色公司在履行合同过程中显然违反双方合同的约定，应根据合同的约定承担相应的违约责任。故原告要求被告支付至2005年12月26日的逾期交房违约金的诉请，于法有据，应予以支持。庭审中，经本院释明，被告认为原告要求支付的违约金过分高于原告的损失，请求本院予以减少。《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，判断合同约定的违约金是否过高，是否应对违约金进行调整，其标准是与约定的违约金过分高于“造成的损失”。其含义有二：1、约定的违约金“过分”高于造成的损失，2、与造成的损失相比，约定的违约金过分高于该损失。本案中，被告逾期交房544日，按双方合同约定的违约金的计算方法违约金的数额为156672元。本案原告姚征在签订《商品房买卖合同》的同日与杭州天清岛度假村有限公司（现为杭州千岛湖天清岛度假酒店有限公司）签订《房屋租赁协议》，租期从2004年7月1日起至2024年6月30日，租金从2004年1月1日起支付，每年原告可以自用12日。从原告签订《租赁协议》的行为来分析，租赁期跨越双方实际交房日，本案涉案房产原告不可能在短期内予以转让，故因由于房产转让而引起的损失原告不可能存在。从原告同日签订二份合同的行为来看，原告购买涉案房产的主要用途是租赁给他人使用以获取收益。在签订《商品房买卖合同》时，双方都应当预见如果被告方逾期交房有可能给原告造成的损失为租金的损失及原告无法每年自住12天的损失。按照原告签订的《��赁协议》，每季的租金为4005元，故被告逾期交房期的租金为24030元；关于无法自住的损失，本院按本地同类酒店的价格酌情认定每日为400元，共18日，总计7200元，二项可预见损失额为31230元。因双方约定的违约金为156672元，两者相比，双方约定的违约金“过分”高于可预见的损失额。被告现提出予以减少的请求，于法有据，应予以支持。《商品房买卖合同》中虽然没有原告购买商品房周围相关设施的文字内容，但作为原告与被告签订《商品房买卖合同》时所信赖的由被告提供的各种宣传资料，都清楚地记载有关观光潜艇、水下餐厅等环境性质量的陈述内容，该内容具体确定，其对商品房买卖合同的签订有着巨大的影响，也直接影响着原告的购房心理并对商品房价格的确定产生一定的影响，应当属于合同内容的组成部分。而现在被告因不具备相应的技术条件和安全保障措施而无法履行宣传资料中所作的说明和允诺，应承担相应的违约责任。原告诉请要求被告继续履行商品房买卖前的观光潜艇、水下餐厅、一线飞等配套设施的承诺的诉请，本应予以支持。但本院考虑到该诉请的标的不适于强制履行，在庭审中曾征询原告的意见，原告表示该诉请可以变更为要求被告赔偿经济损失。有关赔偿的数额本院将根据公平原则，参照房屋的用途、面积、价格、周围设施的变化对原告商品房的影响程度等因素予以综合确定。原告要求被告返还已缴纳的物业维修基金的诉请，因无法律依据，本院不予支持。被告在庭审中关于本案已过诉讼时效的辩解，因原告曾在2006年6月28日发函给被告要求解决有关逾期交房违约金等事项，诉讼时效在2006年6月28日中断，故本案未过诉讼时效。被告在庭审中的其他辩解，因缺乏有效证据的支持或与本案没有关��性，本院不予采纳。因本案系由被告的违约行为所造成，原告不存在过错，故案件诉讼费用应全部由被告负担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司支付原告姚征逾期交房违约金40599元。二、被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司赔偿原告姚征经济损失28800元。上述一、二项于本判决生效后十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告姚征的其他诉讼请求。案件受理费3772元，申请保全费1320元，合计5092元，由被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费3772元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。审判长　唐　高审判员　余建军审判员　徐卫平二〇〇七年十一月五日书记员　姜勇军关注公众号“”