（2007）淳民二初字第548号
裁判日期: 2007-10-28
公开日期: 2014-09-11
案件名称
应朝平与汪富山租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淳安县人民法院
所属地区
淳安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
应朝平,汪富山
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书（2007）淳民二初字第548号原告应朝平，个体户。委托代理人胡日月。被告汪富山，农民。委托代理人汪飞桃（系被告汪富山之妻），女，1966年3月28日出生，汉族，农民。原告应朝平诉被告汪富山租赁合同纠纷一案，本院于2007年6月29日立案受理后，依法由审判员姜德英适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情需要，后组成合议庭再次开庭进行了审理。原告应朝平及其委托代理人胡日月、被告汪富山及其委托代理人汪飞桃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，汾口镇狮城旅馆现由被告承包经营。2006年12月，原、被告经协商达成口头协议，被告将狮城旅馆临街的一间店面转包给原告做宫廷太子包，经营包子生意。同年12月14日，原告支付了被告1000元的租房租金，并约定租期一年，租金12000元。之后，原告开始购买装修材料，并雇请木工、油漆工、电工等对店面进行隔离、粉刷装修。定做店内店外的招牌，购买做包子所需的设备、材料等，还从安徽老家雇请了师傅来汾口开业。正当原告准备开业之时，被告却以要给原告店面内留条通道为由阻止原告开张。因被告在开始谈租用店面时，并未提过此条件，故原告难以同意。原告认为，原、被告之间的房屋租赁虽未签订书面合同，但双方有口头约定，原告也支付了租赁定金，租赁房屋的位置及租赁期限都已经明确，故合同已经成立并已实际履行。造成原告不能开张的原因是被告的违约，被告理应赔偿原告的相应损失。事实上，该店面房根本无法留出1米左右的通道。因为双方争议的店面房面积小、宽度窄。如果要留出通道，原告根本无法经营。如果在双方开始协商的时候，被告就提出要留通道，原告有可能不会租赁该店面房。狮城旅馆共有两条通道，它一楼的通道入口也挂有旅馆的招牌。被告将该店面转租给原告，是为了减轻自己的租金负担。既然被告有这个经济目的，在租赁该店面房的时候，他就应该付出相应代价，并且这个代价也是应该预见到的。被告不能既要给原告经营，又要限制原告的经营。现原告要求判令解除双方之间的房屋租赁合同，被告返还原告租房押金1000元。同时，被告赔偿原告损失22222.20元（包括租赁营业房装修材料款747.20元、装修工资500元、广告牌和广告纸支出2300元、购买营业设施及费用7840元、雇员工资9000元、雇员的车费585元、住宿费1250元），本案诉讼费由被告汪富山承担。原告证据：［1］、被告出具的收款收据1份，证明原、被告间租赁关系已经成立，原告支付被告租房定金1000元；［2］、原告委托代理人制作的调查笔录2份（被调查人分别为吴宗贤、汪宗其），证明原告雇请木工、油漆工装修狮城旅馆店面房的事实及发生的费用；［3］、2007年1月12日装修完毕后拍摄的店面照片6张，证明原告租房后对该店面进行了装修并准备开张的事实；［4］、影楼出具的取照片凭证1份，证明拍照时间及拍照费用；［5］、接出警情况登记表复印件1份（加盖汾口派出所确认章），证明2007年1月11日，被告阻止原告开张，原、被告发生纠纷；［6］、损失清单及收款收据5份、销货清单3份、出货清单1份、发票2张、木工袁焰松出具的收款收据1份、车票64张（原件遗失，系事后补开），证明原告的经济损失为22222.20元。［7］、调查笔录2份（被调查人分别为何宏杰、陈善达）、身份证复印件1份、劳务合同3份，证明原告为开包子店造成的经济损失。被告辩称，双方达成口头协议是事实，原告也确实向被告支付了1000元定金。但该店面房内预留通道这是双方达成口头协议的前提，被告一开始就提出过，原告也是答应的。店面房只有10.8平方米，原是旅馆用于放置登记服务台并供旅客通行的地方。2007年1月11日，原告将一个长1.8米、宽0.8米、高0.8米的柜子外加一台长0.4米、宽0.3米、高0.85米的机器并排放在原先约定的通道上，双方因此发生争吵。后来，汾口派出所的民警在处理时讲，不论做什么生意，消防通道是必须保持通畅的。原告听说后，便不敢再开张了。关于原告装修的费用支出没有那么多。原告雇请面包师傅等支出工资9000元是不符合事实的，被告所花费的工资最多只有900多元。原告根本没有请油漆工、电工等。原告购买的广告牌及营业设施不值那么多钱。原告的这些设施是可以搬走的，不会造成损失。被告并没有违约，也没有阻止原告经营该店面房。是原告没有留出通道并侵权，因为当时双方口头协议的时候就曾要求留出通道。原告要求解除合同或继续履约，被告都可以答应，但不同意返还押金和赔偿损失。被告在第一次庭审时未提供书面证据，但申请证人吴宗贤出庭作证。证人吴宗贤，男，1963年7月22日出生，汉族，农民，住淳安县汾口镇祝家村晏公庙30号。他在法庭上作证承认：当时是被告把他介绍给原告做木工的，开始讲工资150元。原告说这么点工作量不需要150元。后来双方谈好，130元加两包烟，也就是140元。当时原告要证人在隔板处留门80厘米。被告说留100厘米。证人提出来要他们双方都让一步，留90厘米。后来两个自称是金华来的人问证人可不可以留通道，证人说可以的。其中一人是否为原告代理人记不清了。至于为什么店到现在还没有开张，证人不清楚。被告在第二次庭审时补充提供如下证据：署名为“吴忠贤”的证明1份，证明原、被告双方就店面内留出通道的事情在装修的时候就已经谈好。本案在审理过程中，本院到争议现场进行了拍照，形成照片打印稿5份，并向狮城旅馆的房屋所有人郑名军做了1份询问笔录，还绘制了一份现场勘验图。法庭质证中，对原告提交的证据，被告认为：证据［1］-“被告出具的收款收据”没意见；证据［3］-照片、证据［4］-“取照片的凭证”不清楚；证据［2］、［7］中的笔录系原告方所写，看不懂；证据［7］不是事实，因为原告的店既然没有开张，就不会有工资发生；其它证据，被告拒绝发表质证意见。对被告提交的证据，原告认为：证人吴宗贤在法庭上的证言只能证明原、被告间发生过门留0.8米还是1米的纠纷，但不能证明原告必须保留通道。被告提供的署名为“吴忠贤”的书面证明，一方面提交证明材料的时间超出了举证期限，另一方面也不能证明原告必须保留通道的事实。对法院制作的照片打印稿双方均无异议。对郑名军的笔录，被告表示没有异议，原告则对消防通道必须从一楼店面房通过的说法有异议，认为该旅馆有两条通道，店面内的通道不是唯一通道。同时，被告在将店面租赁给原告的时候就应该知道，该店面在原告经营时是需要全部使用的。在租赁了以后，被告的旅客主要应从第二条通道走。对法院制作的现场勘验图，原告认为，图上的工作台如果要放到这个位置肯定是靠右墙的，大门则应开在中间。被告认为，工作台确实是靠右墙的，这个工作台长的一侧还有一台机器，机器高85公分，宽30公分，长40多公分，两者加在一起总共有2米多长，全都靠右墙放置，大门开在现在的一侧而不是中间。经比照证据的法定要件，本院认证如下：原告证据［1］-被告出具的收款收据1份，由于被告没有异议，本院予以采信。证据［2］-原告委托代理人制作的调查笔录2份（被调查人分别为吴宗贤、汪宗其），其中被调查人为吴宗贤的笔录，因为被调查人后作为证人出庭时承认，确实曾有自称是金华来的人向其做过一份询问笔录，加之笔录内容与证人的陈述有相同之处，该笔录除木工工资及旅馆房屋所有人的陈述因与证人在法庭上的陈述及事实相矛盾，本院不予采信，其余内容本院均予采信。被调查人为汪宗其的笔录，客观性欠缺，本院不予采信。证据［3］、［4］，虽然被告表示不清楚，但由于证据为原件，被告也未提出实质性异议，本院予以采信。证据［5］-接出警情况登记表，虽然证据为复印件，被告也拒绝质证，但由于上面加盖有汾口派出所确认章，加之有双方的庭审陈述可以印证，对该证据，本院依法予以采信。证据［6］，其中损失清单由于系原告自己制作的，证据客观性、合法性欠缺，本院不予采信；收款收据5份、销货清单3份，由于并非法定票据，客观性欠缺，本院不予采信；出货清单1份，由于另有发票1张可以佐证，本院予以采信；发票2张，由于系原件，被告未提出实质性异议，本院予以采信；木工袁焰松的收款收据1份，由于证据实为证人证言，作为证人的袁焰松未出庭作证，证据形式不合法，本院不予采信；车票64张，由于原告也承认是事后补开，客观性欠缺，本院不予采信。证据［7］-调查笔录、身份证复印件和劳务合同，由于证据总体属证人证言范畴，证人未出庭作证，证据的形式不合法，本院不予采信。劳务合同虽为原件，但由于合同的相对性，举证责任并不因此发生转移。被告方证人吴宗贤在法庭上的证言，由于双方均未提出实质性异议，本院予以采信。被告在第二次开庭时提供的证人“吴忠贤”的书面证词，一方面未举证证明“吴宗贤”和“吴忠贤”为同一人；另一方面，书证与第一次证人在法庭上的陈述相比，内容更进了一层。第一次庭审陈述中，证人只提到原告要求留门，而书证则注明原告要求留出旅客通道。该书证由于证人未到庭作证，也未申明正当理由，形式不合法，本院不予采信。法院制作的照片打印稿，由于双方均无异议，本院予以采信。郑名军的笔录，虽然原告对消防通道必须从一楼店面房通过的说法持有异议，但由于原告事先曾到现场实地看过，装修过程中又曾为隔门的宽度与被告发生争议，对装修后店面内须保证旅客通行一事属明知，异议不能成立。被告认为租期截止时间应为2008年2月，郑名军讲的2008年1月是农历，两者不矛盾，异议成立。对该证据，本院予以采信。对法院绘制的现场勘验图，双方对工作台摆放位置的说法一致，此异议本院予以采纳。原告有关大门所处位置的异议因缺乏相应证据，本院不予采纳。对现场勘验图，除工作台摆放的位置本院不予采信外，其余部分本院予以采信。综合本院采信的证据，结合原、被告举证责任，本院认定事实如下：狮城旅馆系被告汪富山向案外人郑名军承租后开办，租期截止时间为2008年2月。该旅馆共有两个入口，一处是从一楼进入，另一处是从旅馆紧临杨翠街的一间店面房进入，两条通道在二楼交汇后沿一条楼梯直通楼上。2006年12月14日，经原告应朝平事先到现场实地看过后，原、被告达成口头协议：狮城旅馆临街的一间店面（即狮城旅馆的临街入口，原为旅客登记服务之用）由原告用隔板分成里外两间，隔板右侧留一扇门，外间由被告租给原告做宫廷太子包，里间则仍由被告用作旅客登记服务之用，以后被告的旅客仍可以从店面通行。租金每年12000元，从2006年12月20日开始起算，第一年的租金在原告店面开张的头天晚上一次性付清，然后双方再行签订书面协议。当日，原告向被告支付了1000元钱，被告则向原告出具一张收据，上注明：“租金每年壹万弍千元，租营业房押金收到”。双方约定，如合同履行，“押金”用以充抵租金。之后，原告开始装修，将店面按双方约定用板隔成里外两间，被告原放在店内的旅客登记服务台改放到了里间。装修过程中，原、被告为隔板右侧门的宽度发生争议，原告认为0.8米就够了，被告则要求留1米。经他人劝解，最后双方同意将门的宽度定为0.9米。装修后，隔板处的门与进出店面的大门都在靠右墙的一侧，两者最近处相距3.82米。2007年1月11日，原告完成装修后开始布置店面，准备第二天开业。由于原告刚运来的一个工作台（长1.8米、宽0.8米、高0.8米）靠右墙摆放在大门与隔门中间，长的两端分别对着大门和隔门，被告认为该工作台挡住了旅客进出的通道，要求对其进行改装或另行摆放，原告不肯，双方因此发生纠纷。经当地派出所主持调解，协商未果。不久，原告留下店内的东西离开了汾口镇。2007年7月14日，被告对发生争议的店面进行了重新装修，把原来的隔门从右边改到了左边，对左边的墙壁进行了粉刷，在右边的墙上装了扣板，卸下了原告装修时挂在店内外的所有广告牌、广告纸。之后，争议店面仍由被告用作旅客登记服务之用。另查，原告装修期间，狮城旅馆的房东郑名军曾了解到原、被告转租店面的情况，但没有提出异议。本院认为，原、被告间的转租行为虽然事先未征得房屋所有人的同意，但所有人在了解事实真相后并未提出异议，应认为已经认可了转租行为，原、被告间的转租合同合法有效。原告支付的1000元钱，虽然原告说法不一，一会儿说是租金，一会儿说是定金，一会儿又说是押金，但根据双方的庭审陈述，应认定为预付款。在原告承租的店面，从大门到隔门最近处长约3.8米，在这个范围内摆放一张长1.8米的工作台，即便没有像被告陈述的那样还并排摆放了一台机器，工作台两端的平均宽度也只有1米左右，这对旅客进出大门和隔门确实有很大影响，此一情况不能认为是被告在出租当时就应该预见到的，被告要求原告对工作台进行改装或另行摆放，理由正当。由于原告不同意改变而造成开张不能，责任在原告一方，被告并无任何违约。原告要求解除合同的请求，虽然主张的被告违约事实不存在，但由于被告也有解除合同的相应意思表示，本院予以支持。原告要求被告返还“押金”的请求，因双方约定“押金”在合同履行后充抵租金，从租金起算日至被告对店面重新进行装修时止，前后有近七个月，被告一直未付租金，本院不予支持。要求被告赔偿损失的请求，由于原告未能举证证明被告有违约行为，本院也不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项之规定，判决如下：一、解除原告应朝平与被告汪富山于2006年12月14日达成的口头租赁合同。二、驳回原告应朝平要求被告汪富山返还押金1000元的诉讼请求。三、驳回原告应朝平要求被告汪富山赔偿损失22222.20元的诉讼请求。本案受理费381元，由原告应朝平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本各1份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费381元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判长 姜德英审判员 詹鹏飞审判员 方敏俊二〇〇七年十月二十八日书记员 张清华 更多数据：搜索“”来源：