（2007）绍中民一终字第798号
裁判日期: 2007-10-24
公开日期: 2014-11-11
案件名称
陈海良与绍兴中厦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈海良,绍兴中厦房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百五十九条，第六十一条，第六十二条，第一百六十一条，第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2007）绍中民一终字第798号上诉人（原审原告）陈海良。委托代理人（特别授权代理）马杰。被上诉人（原审被告）绍兴中厦房地产开发有限公司。。。委托代理人（特别授权代理）楼东平。委托代理人（特别授权代理）薛国民。上诉人陈海良因商品房买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2007）绍民一初字第2506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2007年10月9日公开开庭进行了审理，上诉人陈海良及其委托代理人马杰、被上诉人绍兴中厦房地产开发有限公司法定代表人杨燕及其委托代理人楼东平和薛国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：2005年3月9日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于绍兴县平水镇平阳村平水江水库东首的维多利亚庄园60号房（现改名为玫瑰园B36号房），该房地上建筑层数3层，建筑面积338.42平方米，房款1，302，917元一次性付清，被告应当于2006年6月30日前将经综合验收合格的商品房交付原告使用。合同附件约定花园价款在房屋交付时交清。合同签订当日，原告付清所有房款。2006年6月2日，被告通知原告可以在同月5日起至同月30日止办理房屋交付手续，同时要求原告付清绿地款项后，方可办理交房手续。同年7月12日，原告等人回函被告要求其交房，同月15日，被告就相同内容再次致函原告。2006年8月1日，原告等人回函被告，认为商品房买卖合同中明示的是私家花园，并非绿地，原告未曾与被告达成过绿地买卖合约。遂成讼。另查明，讼争商品房系被告开发的维多利亚庄园一期工程项目，主要规划技术指标为，建筑密度19.1%，容积率0.42，绿地率67.6%。2004年6月18日，被告取得售许字（2004）第025号商品房预售证。2006年6月25日，绍兴县房地产管理处核发通知，认为被告开发建设的维多利亚庄园已完成房地产开发项目交付使用备案工作。部分业主已就绿地取得国有土地使用证。以上事实，由双方当事人诉讼中陈述、商品房买卖合同、购房发票、被告出具的交房通知书及复函、原告等人出具的致函、绍兴县建设局颁发的建设用地规划许可证、商品房预售证、绍兴县房地产管理处的通知书和国有土地使用证等证据所证实。原审判决认为，被告取得商品房预售许可证后，与原告订立的商品房买卖合同，应当认定为有效。原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，双方产生的争议主要体现在花园与绿地是否为同一概念，法律是否禁止绿地转让，被告是否可以行使同时履行抗辩权，本院将逐一作评析。原告认为合同约定的花园与被告在通知中所称的绿地是两个不同的概念，本院认为，本案所指的花园和绿地均是指围绕于特定建筑物而存在的某一地块，在外延上具有同一性，在内涵上，合同所约定的花园和被告所称的绿地都只有花草和树木，无其他设施，因此在本案中花园与绿地是对同一事物所作的不同表达，具有一致性。作为法律专用术语，绿地一词表达确为确切。商品房买卖合同已生效，绿地买卖从属于商品房买卖，根据合同补充条款和在诉讼中原告关于绿地买卖事宜的陈述（“当初双方达成口头协议绿地价款为5万元”），可以认定双方对绿地买卖已达成一致意见，绿地买卖合同已成立，只是价款等部分条款没有约定。现有法律并未禁止绿地可以为业主专有使用，绿地可以与建筑物专有部分一同取得，且物权可一并移转让与。维多利亚庄园中部分业主已就绿地取得国有土地使用证一事便是明证。因此被告把绿地出售给业主，将绿地建设用地使用权和草坪的所有权转移给业主，未违反法律禁止性规定，原、被告买卖绿地之行为应属有效。根据商品房买卖合同及绿地买卖合同，被告应按约履行交付房屋和绿地的义务，原告应在被告交房时履行支付绿地价款的义务。原告付清绿地价款是被告交房的其中一个条件，交房与付清绿地款系同时履行之行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，现原告明示拒绝支付绿地价款，被告拒绝交付房屋及绿地，理由正当，应予采信，原告请求判令被告交付维多利亚庄园之60号房及赔偿经济损失8万元的诉讼请求与法不符，与约定不合，故不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，判决：驳回原告陈海良要求被告绍兴中厦房地产开发有限公司交付维多利亚庄园之60号房及赔偿经济损失8万元的诉讼请求。案件受理费17，246元，减半收取8，623元，由原告陈海良负担。上诉人陈海良上诉称：一、绿地买卖合同并未成立。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”依据前述法条规定的精神，对照本案所涉之商品房买卖合同，上诉人发现整个商品房买卖合同中，没有片言只语是涉及到绿地买卖的事宜，只有一句十二个字的而且是与绿地无关的表述，即“花园价款在房屋交付时交清”。一审法院认为“花园与绿地是对同一事物所作的不同表达，具有一致性。”对此，上诉人不敢苟同。上诉人认为，花园与绿地是二个截然不同的概念。中国大百科全书对花园作了以下定义，花园：园林中最为常见的一种类型，以配置草坪、花卉和观赏树木为主体，并配置有其他园林设施。花园可以独立设置，也可附属于其他类型的公园或建筑物。辞海对绿地作了以下定义，绿地：配合环境、创造自然条件，使之适合于种植乔木、灌木和草木植物而形成的一定范围的绿化地面或地区。从以上的权威解释中可以清楚地分辨出花园与绿地的最大区别在于花园有园林设施而绿地则没有，所以一审法院将花园与绿地认定为同一事物显然是错误的。就本案而言，被上诉人只能交付绿地而非花园，所以被上诉人硬要将绿地卖给上诉人只能是一种强卖行为，上诉人当然不能接受。退一万步讲，一审法院认定花园与绿地系同一事物是正确的话，那么仅仅凭区区十二个字的文字表述就能认定绿地买卖合同已经成立了吗？试问：（一）上诉人应该向被上诉人支付多少金额的绿地款？（二）被上诉人应该向上诉人交付多少平方米的绿地？（三）被上诉人交付的绿地应符合何种标准？在前述三个问题没有得到解决之前，上诉人与被上诉人如何来履行一审法院认为已经成立的绿地买卖合同？既然履行不了这个所谓已经成立的绿地买卖合同，那么按照一审法院的判决内容，上诉人是永远得不到已经支付了全部对价的商品房，对此上诉人真是百思不得其解。恳请二审法院能纠正一审法院的错误。二、一审判决认为本案适用《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，对此上诉人也是百思不得其解，就本案的商品房买卖合同而言，上诉人的义务是于2005年3月9日付清全部房款，被上诉人的义务是于2006年6月30日将经综合验收合格的商品房交付上诉人使用，上诉人履行的义务与被上诉人履行的义务时间相隔一年之久，怎么会变成没有先后履行顺序了呢？在上诉人履行了付清房款的义务后，被上诉人应该按照合同的约定时间向上诉人交付房屋，这是浅显的道理，一审法院凭何以合同法第六十六条来干预上诉人与被上诉人关于交房的意思自治呢？本案所涉之商品房买卖合同附件中的十二字“花园价款在房屋交付时交清”的约定，只是确定了花园价款的支付时间是房屋交付时，那么房屋交付时是在何时，根据合同约定是在2006年6月30日，所以前述十二个字的约定的正确文义应该是花园价款在2006年6月30日付清，但一审法院却将其曲解为上诉人交清花园价款是被上诉人交房的前提条件，显然是没有事实依据的，适用合同法第六十六条的前提条件是当事人所互负的债务必须是同一个合同中所确定的债务，但一审法院却将二个不同合同中（姑且认为是二个合同吧）的不同债务视为是互负债务，显然是曲解了合同法第六十六条规定，敬请二审法院予以纠正。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，并判决支持上诉人的诉讼请求。被上诉人绍兴中厦房地产开发有限公司答辩称：一、上诉人与被上诉人之间的绿地（花园）买卖合同已经成立。对此问题，上诉人在上诉状上提出了两点理由：1、认为花园和绿地是两个本质差别的事物；2、合同中约定的“花园价款在房屋交付时交清”，这12个字不能证明双方的买卖关系已经成立。对上诉人提出的第一点理由花园和绿地是否是两个事物，我们认为花园和绿地在上诉人的上诉状上自己已表述是没有差别的，在司法实践中把花园表述为绿地是正常的。一审法院认为“作为法律专用术语，绿地一词表达确为确切。”，我们认为完全正确。在本案中我们认为别墅周边的绿地就是花园，上诉人自己在上诉状上的表述可以看出他自己也认为花园就是绿地。对上诉人第二点理由，认为“花园价款在房屋交付时交清”这12个字不能认为合同已经成立。因为合同还包括当事人、时间、标的、数量、价款等等。但是我们认为双方当事人已经有了商品房买卖合同，这个绿地条款是商品房买卖合同的附件，也是合同的一部分，是一个从合同。在主合同中就商品房买卖合同中对当事人、标的、数量等都已作了约定。所以虽然只有12个字，但是应该可以认定为花园买卖合同已经成立。从合同中完全可以看出，花园是要上诉人买的，时间是在房屋时付清，但就价格双方在合同中没有约定。上诉人在一审说是花园不超过5万元，但是我们从来没有说过以5万元的价格卖给上诉人，我们认为价格可以参照市场价。二、一审法院适用合同法第66条规定，即适用同时履行抗辩权，我们认为是符合客观事实的，也是符合合同法规定的。上诉人认为“花园价款在房屋交付时交清”不能适用同时履行抗辩权，我们认为虽然合同中的格式条款中有约定必须在2006年6月30日交房，但是双方又在附件4中约定“花园价款在房屋交付时交清”，这个条款是手写的，是双方特别约定的，所以应该按照这个条款为准，所以上诉人在交付房款的同时就应当交付花园价款。到现在为止，上诉人仅交付了房款，但是未交付花园价款，所以被上诉人完全有理由拒绝交付房屋。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人仅要求被上诉人交付别墅之房屋，被上诉人是否有权拒绝其履行要求？首先，根据双方于2005年3月9日签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议约定：花园价款在房屋交付时交清。该补充协议，系商品房买卖合同的组成部分。同时根据《现代汉语词典》记载，别墅是指在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。因此，别墅之房屋及其花园是商品房买卖合同的标的物，系一个统一体。其次，双方签订的商品房买卖合同主体适格，内容合法，意思表示真实，应认定为有效合同。至于双方签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议是否有效？从被上诉人提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售证、绍兴县测绘大队出具的讼争别墅之花园绿化面积（541平方米）实测表、国有土地使用证、绍兴县物价局出具的讼争别墅之房屋及其花园［绿地（化）面积单价每平方米为800元至1500元］销售价格备案表等证据来看，别墅之房屋及其花园是可以买卖并由绍兴县国土资源局颁发一本（别墅之房屋的占地面积与花园的绿化面积等于出让土地使用权面积之总和）国有土地使用证，因此双方于2005年3月9日签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议亦应属合法有效。第三，根据本案查明的事实，双方的商品房买卖合同来看，别墅之房屋的价款因双方约定明确并由上诉人已支付给被上诉人，故双方无争议；花园的价款由于商品房买卖合同附件四合同补充协议双方约定不明确，由此双方发生争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条之规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”而《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”以及《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。”因此，结合本案事实，如双方无法就花园价款协商一致，上诉人应按照2005年3月9日订立合同时履行地的市场价格支付花园价款。根据《中华人民共和国合同法》一百六十一条之规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物的同时支付。”结合本案的事实，花园价款是在房屋交付时付清，系双方同时履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”因此，被上诉人在上诉人没有付清花园价款的同时有权拒绝交付本案讼争别墅之房屋。综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17246元，由上诉人陈海良负担。本判决为终审判决。审 判 长 章建荣代理审判员 毛振宇代理审判员 方 艳二〇〇七年十月二十四日书 记 员 李琼珏 关注公众号“”