（2007）上民二初字第326号

裁判日期: 2007-10-24

公开日期: 2014-06-20

案件名称

广州市万乘咨询有限公司与杭州商宇房地产开发有限公司居间合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市上城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广州市万乘咨询有限公司,杭州商宇房地产开发有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百二十五条第一款，第四百二十四条，第四百二十六条第一款

全文

杭州市上城区人民法院民事判决书（2007）上民二初字第326号原告广州市万乘咨询有限公司。法定代表人刘明华。委托代理人（特别授权代理）唐锋、娄建江。被告杭州商宇房地产开发有限公司。法定代表人詹家瑞。委托代理人（特别授权代理）邱坤、胡湘英。原告广州市万乘咨询有限公司与被告杭州商宇房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，本院于2007年6月25日立案。依法由代理审判员吴国芬适用简易程序于2007年8月13日第一次公开开庭进行了审理。之后原告向本院提交了补充证据材料，本案转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭于2007年9月28日、2007年10月19日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐锋，被告委托代理人邱坤、胡湘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年9月25日，被告出具“租赁条款确认函”一份给原告，确认被告欲出租“西湖定安名都”写字楼，对出租条款亦作了相应确认，并承诺在原告促成交易后支付一个月的租金给原告作为服务费。之后原告经努力促成了信诚人寿保险有限公司（以下简称信诚人寿）与被告之间的租赁合同关系，并于2006年12月28日签订了“西湖定安名都物业租赁合同”，信诚人寿也已支付了被告半年的租金，但被告至今未按“租赁条款确认函”的约定支付服务费给原告。原告多次催要未果，故诉至法院请求判令被告支付居间服务费82638.61元、逾期支付居间服务费的利息2529元并承担本案诉讼费。被告辩称，首先，被告出租给信诚人寿的物业是信诚人寿自行找到被告并与被告之间磋商签订的，并非由原告促成。其次，被告出具给原告的“租赁条款确认函”有明确的出租物业和租赁条件。如原告按此条款促成交易，被告将支付一个月租金作为服务费。但事实上原告并未促成被告与其他人按约定物业和约定条件出租成功。第三，被告与信诚人寿签订的租赁合同中约定的物业、面积和租金等事项与“租赁条款确认函”中约定的并不一致。对租赁合同约定的物业出租，被告并未给原告任何承诺或确认，原告也未提供任何居间服务。故被告认为原告主张被告支付居间服务费没有任何事实和法律依据，请求驳回原告诉请。为支持其主张，原告提供了以下证据材料：1、被告营业执照复印件一份，证明被告的身份情况。经质证，被告对真实性无异议，但认为其住所地已变更为现在的上城区西湖大道193号301-306室。2、租赁条款确认函一份，证明被告将定安名都写字楼租赁的相关条件提供给原告，委托原告促成租赁合同的事实。经质证，被告对真实性无异议，对关联性及证明对象均有异议，认为从这份租赁条款确认函看，没有对原告居间地位的表示。3、西湖定安名都物业租赁合同复印件一份，证明被告已与原告提供的客户信诚人寿签订租赁合同并收取租金的事实。经质证，被告对真实性无异议，对合法性、关联性及证明对象均有异议，认为该合同中约定的租赁标的并不是“租赁条款确认函”中约定的标的，被告收取租金的事实从合同中也无法看出。4、租赁联系函复印件一份，证明：（1）信诚人寿通知原告其已与被告签订租赁合同并已支付半年租金的事实；（2）被告与信诚人寿的租赁合同系原告促成的。经质证，被告对真实性、关联性、证明对象均有异议，认为信诚人寿总务部无权出具该函，该函表述内容是不真实的，从该函也无法看出原告促成了信诚人寿与被告的租赁合同。5、外商投资企业分支机构基本情况一份，证明信诚人寿浙江省分公司的基本情况。经质证，被告对真实性无异议，但认为与本案无关。6、房地产租赁服务协议一份，证明被告与信诚人寿的租赁合同是原告促成的，被告与信诚人寿均委托原告作为居间人。经质证，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，不能证明原、被告之间有居间关系。7、银行汇票一份，证明在原告促成交易后信诚人寿支付居间费给原告，同时证明原告按被告的委托促成了交易。经质证，被告对真实性无异议，但认为信诚人寿支付给原告居间报酬与被告无关。8、发票存根联一份，证明原告促成信诚人寿与被告的租赁合同，信诚人寿支付居间费给原告，发票金额与证据7汇票金额及租赁合同中约定的租金金额是吻合的。经质证，被告对真实性及证明对象均有异议，认为是原告单方制作的，与本案无关。为支持其抗辩，被告提供了以下证据材料：1、西湖定安名都物业租赁合同一份，证明租赁合同中被告出租的物业各项条件与“租赁条款确认函”中被告委托原告出租的物业及租赁条件是不同的，包括物业坐落、面积、租金等方面。经质证，原告对真实性无异议，对证明对象有异议，认为二者不一致没有关系，“租赁条款确认函”中明确约定最终条款是以正式租赁条款为准的。2、西湖定安名都物业租赁合同约定物业坐落图纸一份，证明被告出租给信诚人寿的物业坐落位置，与“租赁条款确认函”中的物业位置不一致。经质证，原告对真实性无异议，但认为被告出租的物业中238号物业是“租赁条款确认函”中确定的，其他是与之相邻的物业。3、租赁合同签约双方授权代表之间的电子邮件打印件一份，上有信诚人寿总务部人员韩圣骏的签字，证明信诚人寿经办人韩圣骏回复被告，其公司总务部并未给原告发过租赁联系函。经质证，原告对真实性及证明对象均有异议，认为不清楚韩圣骏的身份，即使他是信诚公司总务部的员工，也无权确认公司总务部所出具的联系函的真实性，信诚公司总务部印章的合法使用人也不是韩圣骏。4、西湖定安名都西湖大道名品休闲街区招租手册一份，证明租赁合同中被告出租的物业与“租赁条款确认函”中约定的物业的分别坐落位置。经质证，原告无异议。5、房屋所有权证一份，证明物业238号的面积为263.83平方。经质证，原告对真实性无异议，但认为与本案无关。经过庭审举证、质证，本院对双方提交的证据认定如下：（一）对原告提交的证据：对证据1予以认定；对证据2予以认定；对证据3真实性予以认定，但仅从该合同无法证明原告促成了被告与信诚人寿之间的租赁合同及被告已收取信诚人寿的租金的事实，故对原告的证明对象需结合本案其他证据综合考虑；对证据4因原告未能提供原件，被告对真实性的异议理由成立，故对该证据不予认定；对证据5真实性予以认定，被告对该证据与本案的关联性的异议理由成立，故不予采用；对证据6真实性予以认定，但该证据仅能证明原告与信诚人寿之间存在居间合同关系，无法证明该居间合同的履行情况，故对原告关于该证据的证明对象需结合本案其他证据综合考虑；对证据7予以认定，结合原告提供的其他证据可以证明原告履行了与信诚人寿的居间合同，促成了信诚人寿与被告的租赁合同，信诚人寿因此支付了一个月租金作为给原告的居间报酬；对证据8虽系原告单方开具，但因为能与证据7相互印证，故予以认定。（二）对被告提交的证据：对证据1的真实性予以认定，对证明对象结合本案其他证据综合考虑；对证据2的真实性予以认定，对证明对象原告的异议成立，租赁合同中的238号物业是“租赁条款确认函”中约定的物业之一；对证据3因系个人间的往来邮件，原告异议理由成立，故不予认定；对证据4、5予以认定。经审理本院认定如下事实：（一）2006年9月25日被告向原告出具了一份“租赁条款确认函”，就定安名都写字楼的出租事宜，确认以下内容：（1）租房面积1697.76m2，具体单位为二楼209、210、213、214、215、236、237、238。（2）房屋租金2.6元／m2／日。（3）综合物业管理费5元／m2／月，中央空调费11元／m2／月，该两项费用旁标注了“和物业谈”。（4）如交易成功，被告同意于收到承租方款项当天支付一个月租金给原告作为服务费。（5）原告确认该确认函约定的条款，并同意签约，保证依约履行。最终条款以正式租赁合同条款为准。（二）2006年12月25日，信诚人寿浙江省分公司与被告签订西湖定安名都物业租赁合同（合同编号为007）一份，约定被告将坐落于西湖定安名都2层238、239、240、241号物业，建筑面积为1118.06平方米的房屋出租给信诚人寿浙江省分公司使用。该合同约定的租金为2.43元／m2／日，计每月租金为82638.61元。信诚人寿已于2006年12月30日向被告支付了合同约定的第一笔租金。（三）原告与信诚人寿签订房地产租赁服务协议一份，约定信诚人寿委托原告协助其于杭州市寻找并租赁适合的新办公室，服务期由2006年9月1日至2006年12月31日。该协议约定，若原告成功协助信诚人寿租赁新写字楼物业（以信诚人寿与业主签订正式租赁协议为准），信诚人寿将支付一个月租金作为原告佣金。款项在信诚人寿收到原告正式发票10天内支付。原告于2007年3月8日开具了顾客名称为信诚人寿浙江省分公司、收费项目为中介服务费、金额为82638.61元的发票。2007年3月20日信诚人寿浙江省分公司以中信银行的银行汇票向原告支付了中介费82638.61元。（四）西湖定安名都238室建筑面积为263.83平方米。原告认为其促成了被告与信诚人寿之间的租赁合同，但被告未按“租赁条款确认函”的约定向其支付服务费，故诉至法院请求判令被告支付原告居间服务费82638.61元、逾期支付利息2529元并承担本案诉讼费。本院认为，首先，原告提供的“租赁条款确认函”上虽只有被告在业主确认处加盖其公司公章，但该确认函中提到了原告，对原、被告之间关于出租定安名都写字楼事宜有明确的约定，现原告据此向被告主张权利，表明原告亦认可该确认函约定的内容。根据该确认函，可以认定原、被告之间构成居间合同关系，被告委托原告就定安名都二楼209、210、213、214、215、236、237、238单位的出租事宜提供中介服务，如交易成功，被告将按一个月租金标准向原告支付居间服务费。其次，根据原告与信诚人寿签订的房地产租赁服务协议，可以认定原告与信诚人寿之间亦存在居间合同关系，结合被告与信诚人寿签订的租赁合同、信诚人寿向原告支付居间费82638.61元的事实，可以认定被告与信诚人寿的租赁合同是原告促成的。第三，因被告在租赁条款确认函中确认的出租单位是209、210、213、214、215、236、237、238，而其与信诚人寿的租赁合同中约定的租赁单位是238、239、240、241，故就239、240、241这三个单位的出租事宜，原、被告之间并无关于居间服务的约定，原告也未举证其为促成被告与信诚人寿的租赁合同提供的劳务，故原告就该部分物业租赁向被告按一个月租金标准主张居间报酬，事实依据与法律依据不足，本院不予支持。而关于238物业的租赁，则属于原被告在“租赁条款确认函”中确认的被告委托原告提供居间服务的租赁单位之一，因事实上原告已促成了被告与信诚人寿关于该物业的租赁，故原告主张被告按约定支付该物业的居间报酬，应予支持。因238物业的建筑面积为263.83平方米，被告与信诚人寿租赁合同中约定的租金为2.43元／m2／日，故238物业的月租金为19500.33元。按租赁条款确认函的约定，被告就原告促成的238物业的租赁向原告支付的居间报酬应为19500.33元。第四，关于被告认为因其与信诚人寿的租赁合同中约定的物业及租赁条件与“租赁条款确认函”中是不一致的，表明原告并未按约履行居间服务，故不应向原告支付居间报酬的抗辩意见，本院认为，就239、240、241这三个单位的出租事宜，被告的抗辩理由成立；但对于238这一单位，则属于原被告在“租赁条款确认函”中确认的被告委托原告提供居间服务的租赁单位之一，虽然实际租赁给信诚人寿的租金标准与“租赁条款确认函”中确认的租金标准有差异，但被告与信诚人寿签订租赁合同并实际收取了租金的行为，表明被告认可租赁合同所约定的租金标准，与“租赁条款确认函”中约定的“最终条款以正式租赁合同条款为准”也不矛盾，故本院对被告该部分抗辩意见不予采信。第五，原告主张被告支付逾期支付居间服务费的利息2529元，系以82638.61元为基数，按年利率6.5%从2006年12月28日计算至2007年6月28日，对此本院认为原告的计算基数应按238物业的月租金标准调整为19500.33元，从信诚人寿向被告支付第一笔租金的时间即2006年12月30日起按年利率6.5%计算六个月，数额应为634元，故对原告超出该数额的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告杭州商宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告广州市万乘咨询有限公司居间服务费人民币19500.33元。二、被告杭州商宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿给原告广州市万乘咨询有限公司逾期利息人民币634元。三、驳回原告广州市万乘咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1929元，由被告杭州商宇房地产开发有限公司负担456元，由原告广州市万乘咨询有限公司负担1473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1929元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　宓旭庆代理审判员　　吴国芬代理审判员　　程雪原二〇〇七年十月二十四日书　记　员　　饶苍平关注微信公众号“”