（2006）绍中民一终字第521号

裁判日期: 2006-08-22

公开日期: 2014-10-28

案件名称

蒋珊珊与诸暨市天成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒋珊珊,诸暨市天成房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书（2006）绍中民一终字第521号上诉人（原审原告）蒋珊珊。委托代理人（特别授权）施德文。被上诉人（原审被告）诸暨市天成房地产开发有限公司。法定代表人王琦。委托代理人（特别授权）叶士标。委托代理人（特别授权）郭培勇。上诉人蒋珊珊因商品房买卖合同纠纷一案，不服诸暨市人民法院（2006）诸民一初字第2066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2006年8月2日公开开庭审理了本案，上诉人蒋珊珊的委托代理人施德文、被上诉人诸暨市天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）的委托代理人叶士标和郭培勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一、原审诉讼中，双方举证并对所提供证据进行的说明：原告蒋珊珊就其主张向法院提供了下列证据：1、2004年8月23日原告蒋珊珊与被告天成公司签订的商品房买卖合同，以证明：双方于2004年8月就商品房买卖事项达成合同，蒋珊珊向天成公司购买该公司开发的天成·锦江苑12幢的一套商品房，合同对房屋的交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等事项有明确约定。2、天成公司开具的收款收据三份，以证明：蒋珊珊于2004年8月至2005年4月期间分三次支付购房款78万元。3、诸暨市公证处（2006）浙诸证民字第423号公证书、邮件详情单，以证明：蒋珊珊于2006年3月13日向天成公司发出解除合同函，天成公司已于次日收到函件。4、诸暨市公证��（2006）浙诸证民字第626号公证书，以证明：2006年4月份，被告开发的天成·锦江苑工程尚不具备交付条件，小区内的配套设施尚在建设当中。被告天成公司围绕答辩要点向法院提供了下列证据：1、初步验收纪要一份、2005年11月28日函件（附存根）一份，以证明：天成·锦江苑住宅小区于2005年11月经过初步验收，已基本达到验收条件，被告于同日通知蒋珊珊前来办理房屋交付手续。2、诸环发（2004）36号《关于加强中高考期间环境噪音污染监督管理的通知》、2005年5月24日诸暨市建筑业管理局通知、三创领办（2005）6号《关于开展建筑工地运输车辆抛洒滴漏专项整治的通知》、天成公司2006年2月28日报告一份，以证明：天成·锦江苑施工期间，遇政府“三创”、中高考期间噪声污染监控等措施，致使工期延误达60余天。3、工程质量验收记录六份、会议纪要一份，以证明：��成·锦江苑住宅小区已于2005年12月28日经有关单位验收合格。4、2006年2月28日天成公司发给原告的函（附存根）一份、邮递清单、邮件查单一份，以证明：天成公司于2006年2月28日再次通知蒋珊珊办理房屋交付手续，蒋珊珊于次日收到函件的事实。二、双方质证及原审法院的认证意见：经庭审质证，原告蒋珊珊提供的证据1、2、3，被告均无异议，本院依法确认有效。原告提供的证据4，被告对证据的真实性无异议，但对原告的举证目的提出异议，认为小区的配套设施固然尚在建设之中，道路还没有硬化，但路面平整，对通行不存在影响。本院认为，该证据属于公证文书，被告对其真实性并无异议，应依法确认有效。被告天成公司提供的证据1，原告提出异议，认为其并未收到天成公司发出的函件，而初步验收纪要说明该工程单体尚未验收，况且该纪要是被告单方的内��行为，被告意在借此逃避迟延交房应承担的违约责任。本院认为，对初步验收纪要，原告对其真实性并无异议，本院依法确认有效，而2005年11月28日的函件，因函件存根系复印件，被告又未能举证证明原告已收到该函件，本院对其证明力不予确认。被告提供的证据2，被告对其真实性无异议，但认为诸环发（2004）、36号文件发布在原、被告签订商品房买卖合同之前，与本案无关；其余两份文件也只是要求整治抛洒滴漏，对施工期间建筑材料的运输并不产生实质性的影响；而天成公司2006年2月28日出具的报告，不符合证据的形式要件，其目的也在于逃避迟延交房应承担的违约责任。本院认为，原告对诸环发（2004）36号文件、天成公司2006年2月28日出具的报告提出的异议成立，本院对该两份证据的证明力不予确认，对其余两份政府发文，原告对证据的真实性无异议，从文件的制约对象来看，目的也是制约建筑工地，与本案存在关联，本院对这两份证据依法确认有效。被告提供的证据3，原告对其真实性并无异议，但认为只能证明小区内单幢商品房经验收合格，而不能证明整个小区已经有关部门综合验收。本院认为，该证据符合证据的“三性”要求，应确认有效。被告提供的证据4，原告提出异议，认为并未收到过信件。本院认为，从证据内容来看，天成公司是按照合同中所载明的原告地址邮寄的，邮递清单和邮件查单反映出邮政部门已经将邮件投递给“蒋珊珊”，如果发生不可归责于天成公司的事由，使得邮递清单上的“蒋珊珊”签名确实不是原告本人书写，按照日常生活经验法则，也有理由相信实际签收人得到了蒋珊珊本人的授权，本院对该组证据依法确认有效。三、综合双方的陈述、提供的相关证据及质证意见，原审认定本案事实如下：2004年8月23日，原告蒋珊珊与被告天成公司签订了一份商品房买卖合同，该合同以2000年《商品房买卖合同示范文本》作为双方签约使用文本，其中约定：一、蒋珊珊（买受人）向天成公司（出卖人）购买该公司开发的天成·锦江苑住宅小区12幢1单元301室住宅一套、车库和储藏室各一间，其中住宅面积为205.94㎡，车库面积为23.32㎡，储藏室面积为15.88㎡，价款为981465元。二、付款方式为分期付款，签约时付5万元，8月28日付34万元，同年12月31日前付39万元，余款在交房前付清。三、出卖人应在2005年11月30日前交付房屋，交付时应当具备“该商品房经验收合格”这一条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买卖人；（2）县级以上规划、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇到重大技术问题导致建设期延长的。四、出卖人未按合同规定的期限将房屋交付给买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之后起15日内退还已付款项，并按买受人累计已付款项的15%支付违约金。五、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同还对产权登记、保修等其他事项作了约定。合同签订后，蒋珊珊于8月28日支付房款5万元，9月7日支付房款34万元，次年4月1日支付房款39万元。在天成·锦江苑住宅小区建设期间，诸暨市“三创”领导小组办公室于2005年5月发出通告，决定自5月11日起在城区开展建筑工地运输车辆抛洒滴漏专项整治。5月24日，诸暨市建筑业管理局再次发文，进一步对市区建筑工地提出以下要求：1、从5月24日下午6时起城区建筑工地严禁土方、砂、石料运输；2、其他建筑材料原则上实行禁运，确需运输的，要做好抛洒滴漏预防措施，车辆出工地大门必须冲洗，确保路面整洁；等等。2005年11月28日，经参建单位、监理单位初步验收，认为天成·锦江苑住宅小区已基本达到验收条件。同年12月28日，建设、设计、施工、监理等单位共同组织对天成·锦江苑各幢住宅进行验收，出具了单位（子单位）工程质量验收合格的结论。次年2月28日，天成公司致函蒋珊珊，通知其办理房屋交付手续。蒋珊珊未予理睬，于3月13日致函天成公司，要求解除双方所签订的商品房买卖合同，由天成公司返还已付购房款，并按合同约定支付违约金。4月13日，诸暨市公证处根据蒋珊珊的申请，对天成·锦江苑小区内外的道路、配套设施等现状拍照进行证据保全。照片反映出当时小区内��的道路、配套设施正在建设之中。蒋珊珊随后诉讼法院，要求本院判如所请。结合本案原，被告讼争焦点，原审法院对本案评判如下：一、从程序上来说，原告蒋珊珊可否不经催告直接起诉要求解除与被告天成公司签订的房屋买卖合同？首先，从法理上来说，合同解除性质上归属于形成权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除权的行使，应向双方当事人以意思表示为之，通知到达对方时即可发生合同解除的效力。合同法此种规定旨在倡导当事人意思自治，但并非是对当事人首选司法解除方式的明确否定。这样解释，并不违反形成权制度的机理，也有利于通过诉讼程序及早解决当事人之间纷争。况且，合同解除所产生的法律效果不仅仅是合同关系的消灭，还会产生合同已部分履行所导致的恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等后果，而这��非是当事人私下所能解决的，必须求助于司法救济。就本案而言，合同能否得以解除，也正是原告其余诉讼请求能否获得法院支持的前提所在。其次，结合现行有关司法解释分析，司法机关已经认可当事人可不经催告程序而向诉请法院解除合同。如最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，有“因房屋主体质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持”“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持”等多处相同或类似的规定，此等规定，无疑赋予当事人可直接请求法院解除合同的权利。因此，本案原告蒋珊珊以享有合同解除权为由，直接起诉法院解除合同，并未违反合同法的立法旨意，应予受理。二��从实体上来说，本案双方当事人讼争的商品房是否具备“商品房经验收合格”这一条件？从原、被告订立的“商品房买卖合同”第八条交付条件的约定来分析，该交付条件有4个选项，即“”1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”而原、被告选择是第1项即“商品房经验收合格”，根据选项的条件理解，该“商品房经验收合格”的涵义，仅指商品房的工程质量验收合格作为交付条件的约定，而该约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，体现了当事人“意思自治”的原则。建设部颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收暂行规定》规定了施工质量验收由建设单位组织，参建各方参与工程质量验收并承担验收责任。验收合格的，验收各方签署《单位（子单位）��程竣工验收报告》，即可予以支付。而被告开发的天成·锦江苑小区已于2005年12月28日依照法定程序通过了工程质量竣工验收，其验收结论为合格，具备了原、被告在房屋买卖合同中约定的交付条件。而小区内的部分道路、配套设施尚未全部施工完毕，并不能成为商品房交付的障碍。三、原告蒋珊珊所主张的合同解除事由是否成就？根据我国民法实践的一般做法，有相对人的意思表示在意思表示到达相对人时生效。表面上看，由于被告天成公司怠于通知，使得原告蒋珊珊于2006年3月1日才收到被告通知办理交房手续的函件，已经超过了合同中约定的90日期限。但是，商品房买卖合同中还约定，遇“县级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇到重大技术问题导致建设期延长的”这一情形，出卖人可据实予以延期。天成·锦江苑施工期间，正值我市不遗余力地推进“三创”工作，政府有关部门为此对建筑企业提出许多限制，诸如要求建筑工地切实整治抛洒滴漏，停止夜间施工等等，这些措施势必对建筑企业（尤其是领取夜间施工作业许可证的建筑企业）产生诸多影响。对建筑企业而言，如遇抢修、抢险施工作业，因生产工艺需要（如大型混凝土浇捣、钻孔灌注桩等）必须连续作业的夜间建筑施工，夜间施工又是十分必要的。还应看到，我市“三创”工作长达数十个月，2005年又是“三创”工作的攻坚年。上述行政措施，势必使得天成·锦江苑的建筑期延长，被告对此提出的抗辩理由成立，本院予以采信。本院由此认定被告逾期交房实际并未超过9０日。综上所述，原审判决认为，原告蒋珊珊与被告天成公司所签订的商品房买卖合同中约定的解除条件尚未成就，原告要求按��定解除合同的请求，本院难以支持；同时，原告又未能提供其具有法定的解除合同的事实和理由，故对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告蒋珊珊的诉讼请求。本案应收案件受理费155０5元，其他诉讼费8０元，合计15585元，由原告蒋珊珊负担。上诉人蒋珊珊上诉称：一、一审法院认定上诉人主张的合同解除条件未成就的证据不足。一审法院确认有效的被上诉人提供的两份证据--三创领办（2005）6号文件（2005年5月9日）和《通知》（2005年5月24日）都没有要求施工单位停止施工和停止夜间施工，且上述两份证据是否具有符合法律、行政法规的规定一审法院也没有进行确认。二、一审法院关于“诉争商品房具备了房屋买卖合同中约定的交付条件”的认定不仅不符合《商品房��卖合同》（下称《合同》）的约定，而且也不符合国家和地方人民政府的有关部门规定。《合同》第八条明确确定诉争商品房交付使用条件不仅应符合国家和地方人民政府的有关部门规定经验收合格，而且应符合《合同》第十三条、第十四条等约定，两者缺一不可。综上所述，上诉人认为一审判决没有查明事实，证据不足，违反法律法规规定和《合同》相关约定，诉争商品房达不到《合同》约定的交付使用条件，上诉人解除《合同》的条件已经成就，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人诸暨市天成房地产开发有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人与被上诉人讼争的房屋已经具备了合同约定的交付条件。1、上诉人与被上诉人在商品房买卖合同约定，以商品房的竣工验收为交付条件，事实上商品房已于2005年12月28日通过竣工验收，且相关的路和水电都已经开通，所以被上诉人认为交付条件并未违反相关法律法规的规定，被上诉人已经具备了商品房交付条件。2、上诉人强调商品房竣工合格是要取得备案表和要综合验收，被上诉人认为上诉人的这个观点不符合法律规定，没有法律和事实上的依据。二、上诉人行使合同解除权的条件不具备。上诉人认为被上诉人逾期交付90天而行使解除权。上诉人与被上诉人约定交付的时间是2005年11月30日，但是被上诉人遇到了“三创”和高考，政府采取了要求施工单位停止施工、整治建筑工地运输车辆抛洒滴漏等措施，按约定可以顺延交付时间，合同约定可以顺延90天，所以应该可以延期交房至2006年1月31日。事实上，被上诉人已于2005年12月28日通知了上诉人，所以上诉人解除合同的条件不成就。综上，要求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人蒋珊珊��二审庭审中提供了一份上诉人的一户一表的开户时间，证明被上诉人说在2005年12月28日已经具备的交付条件，但这份证据可以证明商品房通电是在2006年1月6日才通电的。被上诉人诸暨市天成房地产开发有限公司质证后认为，这份证据不能证明上诉人的证明目的，这份记录是指开户时间，并不是指通电时间；另外这份证据不符合最高人民法院证据规则属于新证据的规定，在二审期间提供不应予以认可。被上诉人诸暨市天成房地产开发有限公司在二审庭审中提供一份2005年5月10日关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知，还有一份2005年4月22日的建筑业管理局的通知，这两份证据证明影响工期的事由。上诉人蒋珊珊认为这两份文件在一审时已经存在，现在提供不属于新的证据，不予质证。合议庭评议后认为，双方当事人提供的证据，依照最高人民法院《关��民事诉讼证据的若干规定》第41条第（2）项、第43条第1款之规定，不是新的证据，合议庭不予采纳。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是蒋珊珊所主张的解除合同的条件是否成就？根据双方签订的商品房买卖合同第8条约定，被上诉人应当在2005年11月30日前交付，并符合该商品房经验收合格的交付条件；合同第8条并作出但书条款：遇“县级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致引发建设期延长的”这一情形，被上诉人可据实予以延期。同时商品房买卖合同第9条约定被上诉人逾期交房超过90日后，上诉人有权解除合同。从本案一审查明的事实来看，讼争的商品房已于2005年12月28日经验收合格，被上诉人也于2006年2月28日通知上诉人办理交付��屋；且被上诉人在建造商品房期间诸暨市正在推行“三创”工作，政府部门提出了诸多限制，对商品房的建造进程产生了影响，据此原审判决认定“上述行政措施，势必使得天成·锦江苑的建筑期延长，被告对此提出的抗辩理由成立，本院予以采信。本院由此认定被告逾期交房实际并未超过9０日。”并无不当。因此，上诉人蒋珊珊所主张的解除合同的条件尚未成就，其上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15505元，其他诉讼费50元，合计15555元，由上诉人蒋珊珊负担。本判决为终审判决。审　判　长　　章建荣审　判　员　　冯勤伟代理审判员　　毛振宇二〇〇六年八月二十二日书记��李琼珏搜索“”