（2006）湖民一终字第211号
裁判日期: 2006-06-15
公开日期: 2014-08-14
案件名称
邰政与长兴县越兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邰政,长兴县越兴房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2006）湖民一终字第211号上诉人（原审原告）：邰政。委托代理人（特别授权）：李萍。委托代理人（特别授权）：卢祖伟。被上诉人（原审被告）：长兴县越兴房地产开发有限公司。法定代表人：刘有桂。委托代理人（特别授权）：刘世金。委托代理人（特别授权）：都永斌。上诉人邰政因与被上诉人长兴县越兴房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服长兴县人民法院（2006）长民一初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年5月16日受理后依法组成合议庭，于2006年6月7日公开开庭进行了审理。上诉人邰政的委托代理人李萍、卢祖伟，被上诉人长兴县越兴房地产开发有限公司的委托代理人刘世金、都永斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原判认定，2002年9月5日，原、被告订立了商品房买卖合同，原告购买被告建造的位于长兴县雉城镇高山岭村金陵北路西侧第24幢首单元7号房，共计建筑面积为35.41平方米。在合同的第一条第二款中写明：该地块土地面积为130亩，规划用途为住宅用地，土地使用年限自2001年1月1日至2071年12月30日。在合同的第三条第三款中写明：该商品房的用途为营业房，属框架结构。在第四条第一款第一项中写明：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3600元。2004年9月10日，原告取得长兴县国土资源局发放的国有土地使用证，在证书上写明使用权面积为10.92平方米，使用终止日期为2041年10月21日。原审法院另查明，被告长兴县越兴房地产开发有限公司于2000年12月20日取得长兴县国土资源局颁发的国有土地预登记使用证，证书上写明土地使用者为长兴县越兴房地产开发有限公司，土地座落在雉城镇高山岭村金陵北路西侧，土地面积为47306平方米，终止日期为2071年1月1日，土地用途为住宅用地。被告于2001年11月20日取得建设工程规划许可证，于2001年12月25日取得商品房预售证，于2003年9月28日取得房地产开发项目综合验收证书。原审法院认为，被告在取得合法销售房屋的手续后与原告签订的商品房买卖合同，均系双方当事人的真实意思表示，双方权利义务明确，为有效合同。原告向被告购买的是营业房，根据法律规定，用于商业用途的营业房其土地使用年限最高只能至40年，对此原告应当知道。双方在签订合同时虽对整块土地住宅用地约定了使用年限70年，但并未对商业用地约定土地使用年限，故对住宅用地年限的约定不能约束双方买卖营业房的行为。至于被告在签订合同时是否对原告有欺诈行为，从本案案情中可看出，双方在合同中约定整块住宅用地土地使用年限70年时已取得了长兴县国土资源局颁发的国有土地预登记使用证，证书上写明土地使用者为长兴县越兴房地产开发有限公司，土地座落在雉城镇高山岭村金陵北路西侧，土地面积为47306平方米，终止日期为2071年1月1日，土地用途为住宅用地。被告在合同上如实填写，无欺诈行为。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决：驳回原告邰政要求被告长兴县越兴房地产开发有限公司赔偿损失的诉讼请求。案件受理费1535元，其它诉讼费100元，合计人民币1635元，由原告邰政负担，限本判决书生效后十日内缴纳。宣判后，邰政不服判决，提出上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用：1、双方签订的商品房买卖合同约定，上诉人向被上诉人购买其开发销售商品房的土地使用年限为70年。合同签订后，上诉人按约支付了全部房款，被上诉人也按合同将商品房交付给了上诉人。但上诉人在办理土地使用权证时发现，土地的用地性质已经从住宅用地变更为住宅、商贸混合用地，比合同约定年限少了30年。2、被上诉人将土地性质从住宅用地变更为住宅、商贸混合用地的情况，对上诉人进行了隐瞒，使上诉人所购房屋只能办理40年的使用年限，上诉人至少需要再承担比约定少30年的土地使用权出让金，已直接造成上诉人的重大经济损失。3、原审法院在认定事实上，无视双方当事人对土地使用年限的约定，而把与本案无关联性的商业用地年限是否约定进行了认定，属认定事实错误。被上诉人长兴县越兴房地产开发有限公司答辩称：1、上诉人在上诉状中阐述的本案基本事实是上诉人对该案件的主观理解并非客观事实；2、上诉人上诉的主要观点不能成立，双方对土地使用权年限没有作约定，而非被上诉人违约。商贸用地土地使用权的年限最高为40年是法律规定的，被上诉人无须通知上诉人；3、上诉人在购买房屋时已经明确购买的是营业房，按照法律规定，营业房相应的土地使用权应当是商业用途，而非住宅用途；4、双方在签订买卖营业房的合同中，对房屋的用地年限未作约定。双方当事人在二审程序中未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院相一致。本院认为，被上诉人长兴县越兴房地产开发有限公司在取得合法的售房手续后与上诉人签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，应确认合同有效。本案事实和合同均表明，上诉人邰政向被上诉人长兴县越兴房地产开发有限公司购买的商品房用途为营业房，合同还约定，买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。上诉人购买商品房时已明确为营业房而非住宅用途，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（四）项的规定，用于商业用途的营业房的土地使用最高年限为四十年，上诉人购买的房屋为营业房，在办理土地使用权证书时，依法只能获得使用年限为四十年的证书。上诉人上诉称，被上诉人在出售商品房时隐瞒土地使用年限的事实真相，具有欺诈行为，经查，被上诉人在合同中填写的住宅用地七十年使用年限是根据长兴县国土资源局颁发的国有土地预登记使用证记载的内容，被上诉人在合同中按长兴县国土资源局颁发的土地预登记证书如实填写土地使用年限七十年，虽与营业房的使用年限不相符，该合同条款对土地使用年限的表述存在瑕疵，但不构成民事欺诈行为。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1535元，由上诉人邰政负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦修旺审 判 员 朱运华代理审判员 潘嘉玲二〇〇六年六月十五日书 记 员 陈 蓉