（2006）新民重字第38号
裁判日期: 2006-04-06
公开日期: 2016-12-20
案件名称
原告贾保真与被告西安市房地产管理局第三分局新兴物业管理公司长乐分公司物业管理合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市新城区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾保真,西安市房地产管理局第三分局新兴物业管理公司长乐分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第六十四条第一款
全文
西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2006）新民重字第38号原告：贾保真，男，1941年4月28日出生，汉族，西安市第四建筑公司退休干部，住西安市。被告：西安市房地产管理局第三分局新兴物业管理公司长乐分公司，住所地西安市搪瓷北巷新中村3号。负责人：高相琦，经理。委托代理人：张世舜，男，1965年11月22日出生，汉族，西安市房地三分局新兴物业管理公司物业股股长，住西安市。委托代理人：何建军，男，1965年12月7日出生，汉族，西安市房地三分局法律顾问，住西安市。原告贾保真与被告西安市房地产管理局第三分局新兴物业管理公司长乐分公司（以下简称长乐物业公司）物业管理合同纠纷一案，本院于2005年6月7日作出（2005）新民初字第869号民事判决书，原告贾保真不服该判决，上诉于陕西省西安市中级人民法院，陕西省西安市中级人民法院以（2005）西民一终字第698号民事裁定书认定：原判认定事实不清，可能影响案件的正确处理，裁定发回我院重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾保真、被告长乐物业公司的委托代理人张世舜、何建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾保真诉称，2004年1月东风坊危房改造工程完工后，原告作为买方交清房款后，房屋产权已归原告所有，但被告采用胁迫手段，要求原告与其签订物业管理合同，并强行收取2004年物业管理费96元、房屋维护费122.50元及2%的维修基金860.80元。要求确认与被告签订的物业管理合同无效，返还2004年物业管理费96元、房屋维护费122.50元，并返还没有合法依据收取的2%维修基金860.80元。被告长乐物业公司辩称，原告的诉讼主体资格不适格，诉讼权利的行使须经业主大会或代表大会的许可。我公司是受售房单位房地三分局的指派进行物业管理的部门，与原告签订的物业合同并不存在胁迫、欺诈的情形，且2%的维修基金的收取是有规定的，并不是违法的。表示不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告系西安市新城区东风坊地区居民。被告系西安市房地产管理局第三分局新兴物业管理公司的分支机构。2001年西安市新城区东风坊地区危房改造，由西安市房地产管理局第三分局负责动迁及施工，2003年12月工程完工并验收合格，同月西安市房地产管理局第三分局委托被告新兴物业公司长乐分公司对该楼实施前期物业管理，物业管理费经西安市物价局批准暂按丙级收取，即管理服务费每户每月8元，日常维修养护费每平方米每月0.13元，交房时由分公司代收维修基金，收齐后转交分局。2004年1月该地区居民回迁，原告贾保真亦做为安置户办理了回迁手续，安置位置为西安市新城区东风坊1号楼A段1幢50702号。2004年1月11日原告贾保真（乙方）与被告（甲方）签订了《住宅小区物业管理公约》（以下简称物业管理公约），公约第2条约定了甲方的职责、权利和义务：1、负责住宅小区的管理经营及房屋和公共设施的维护养护；2、负责管理小区的交通、环境卫生、场地绿化、公共秩序以及综合黑市有关部门的工作；3、定期对小区公共设施、上下水、主管道、防水井、蓄水池等进行维护、检修和保养，搞好日常环境卫生，解决处理此类问题，……;5、甲方按《条例》规定收取业主购房款2%住宅共用部位、共用设施设备维修基金，专户储存、专款专用，……。公约第10条规定了乙方（业主或使用人）的权利和义务：房屋自出售（安置）之月起，由原建设安置单位在规定保修时间内负责保修，但属住户责任或人为损坏的不在保修范围内，费用自负，保修期满后，由住户负责维护也可委托甲方提供有偿服务等内容。同时，原告在被告提供的《东风坊小区装饰装修的有关规定》上签字。在签订合同时，原告即向被告交纳了专项维修基金860.80元、2004年物业管理服务费96元、2004年物业日常维护费122.5元。2005年1月，原告以被告胁迫其签订物业服务合同为由要求确认合同无效并返还相关费用。2005年11月，原告办理了该房的房产证，房屋建筑面积为56.71平方米，该房原告累计交款43040.96元。庭审过程中，原告承认回迁后一直由其子居住于安置房内，自己从未居住，也并不知道被告在该小区进行物业管理的情况。以上事实，有《住宅小区物业管理公约》及《东风坊小区装饰装修的有关规定》、当事人陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，当事人应对自己的主张提供证据，否则应承担举证不利导致的法律后果。原告与被告于2004年1月11日签订的《住宅小区物业管理公约》及《东风坊小区装饰装修的有关规定》，是双方当事人自由意志的体现，内容及形式未违反有关法律规定，是有效合同，依法应受法律保护。原告称该物业管理公约是受胁迫而签订，但未能提供受胁迫的有效证据，不符合法律规定的合同无效的情形，其要求确认合同无效，依据不足，本院不予支持。被告作为有资质的物业管理单位的分支机构，与原告签订物业服务合同后，向原告及其他业主按物业服务合同的约定提供物业服务，而原告按经物价部门批准同意的标准向被告交纳2004年物业管理服务费96元及物业日常维护费（即原告所诉请房屋维修费）122.5元，是其在接受被告物业管理服务后应履行的义务，况且原告在回迁后从未居住于被告物业管理范围内，不能提供被告未按双方合同约定进行物业管理服务的证据，故原告要求返还已交纳的2004年物业管理服务费及物业日常维护费，没有依据，本院不予支持。根据建住房（1998）213号文件《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及西安市的有关规定，购房者应当在住房销售时按购房款的2%－3%的比例向售房单位缴交维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。本案中，被告经售房单位房地三分局的委托向住户收取维修基金，且经房地三分局证明该款已转发入该局专户上。该款一经收取，即归全体业主共有，原告以个人名义要求返还此款，没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:1、驳回原告贾保真要求与被告西安市房地产管理局第三分局新兴物业管理公司长乐分公司签订的物业管理合同无效的诉讼请求。2、驳回原告贾保真要求被告西安市房地产管理局第三分局新兴物业管理公司长乐分公司返还2004年物业管理服务费、2004年物业日常维护费的诉讼请求。3、驳回原告贾保真要求被告西安市房地产管理局第三分局新兴物业管理公司长乐分公司要求返还专项维修基金的诉讼请求。一审诉讼费53元、二审诉讼费50元，由原告贾保真负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 高俊岗审 判 员 闫保卫代理审判员 詹晓晔二〇〇六年四月六日书 记 员 王 敏 来源：百度搜索“”