（2007）越民一初字第855号
裁判日期: 2006-03-31
公开日期: 2014-06-21
案件名称
绍兴市房地产管理处与严建强租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴市房地产管理处,严建强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2007）越民一初字第855号原告绍兴市房地产管理处。法定代表人周国强。委托代理人（特别授权代理）徐关林。委托代理人（特别授权代理）赵成青。被告严建强。委托代理人（特别授权代理）李王夫。原告绍兴市房地产管理处诉被告严建强租赁合同纠纷一案，本院于2007年3月2日立案受理后，依法由代理审判员陈新辉适用简易程序独任审判，于2007年3月27日公开开庭进行了审理。原告绍兴市房地产管理处的委托代理人赵成青、徐关林，被告严建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴市房地产管理处诉称：2002年8月16日，绍兴市房地产物业管理有限公司塔山分公司将属原告管理的国有房产--座落于绍兴市越城区花园畈北区18幢101室房屋出租给被告使用，租期从2002年9月1日起，至2003年8月21日收回，每月租金300元。然被告到期未肯出屋归还。原告责令塔山分公司多次催促被告出屋归还，但至今被告仍不肯归还。现请求法院判令被告立即腾退租赁到期的房屋；判令被告立即付清应付的租金1500元；本案诉讼费由被告承担。被告严建强辩称：一、原告称其出租给被告的房屋租赁期限至2003年8月21日，纯系捏造。事实上，后来双方又签过1份租赁合同，约定租期至2004年3月31日。此后，由于原告言明若租赁物不遇到拆迁则被告可长期租住，所以原、被告不再签订书面租赁合同。二、按政策规定，被告所租房屋的租金应为每月68.65元，而原告每月收取300元，显然违背政策规定。三、被告自2002年9月1日至今，按政策应交租金3775.75元，而被告至今已预付租金计人民币15000元，并未拖欠按政策规定的租金。四、被告没有违反《城市公有房屋管理规定》及《绍兴市区公有房屋管理办法》的规定，原告没有理由收回房屋。五、即使原告必须收回房屋，也应作好被告等人的住户安置。六、原告从来没有提出过腾退房屋之请求。综上，被告请求法院对合法的租赁关系予以保护，并在纠正租金标准的同时，驳回原告的无理起诉。原告为了证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同1份，证明被告租用原告房屋的事实。经庭审质证，被告对该租赁合同有异议，认为其中的月租金不符合我市政策规定，且该合同已经被2003年8月31日的所订的合同所取代，不应再作为本案的证据。本院认为，该合同的真实性可以确认。2、绍兴市房地产管理处出具的证明1份，证明被告租用的房屋系国家所有的事实。经庭审质证，被告认为出具证明的单位同时又是本案的原告，该证明不具有真实性和合法性，且该证明是2007年1月18日出具的，明显是为了诉讼所用。本院认为，房地产管理处是证明房屋权属的法定职能部门，本院对证据的真实性及合法性予以确认。3、律师函1份，证明原告律师曾向被告发出律师函，要求被告腾退房屋的事实。经庭审质证，被告认为其并未收到该律师函，且律师不能替代当事人行使催告权和命令权，函中内容亦不真实，特别是谈到租期已到的事情。本院认为，上述证据不足以证明被告收到律师函的事实，本院对该证据不予确认。4、房屋委托管理协议1份，证明从2002年1月1日起，原告将诉争房屋委托绍兴市房地产物业管理有限公司塔山分公司管理，用于出租使用，租金收入用于弥补物业管理不足的事实。经庭审质证，被告认为其不是该协议的当事人，对该协议一无所知，且该协议不可能于2001年12月28日所写，根据所盖印章的颜色来看，分明是现在所盖，不是当时所盖，故所以该协议不具有真实性。本院认为，被告的质证意见依据不足，本院对该证据的真实性予以确认。被告严建强为反驳原告的主张，向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同1份，证明原、被告在2003年8月31日后续订租赁合同的事实。原告无异议，本院予以确认。2、租金收款收据3份，证明原、被告之间存在事实租赁关系，且租金已实际交至2006年10月止。原告无异议，本院予以确认。3、《关于执行绍兴市区2000年公房租金标准的通知》1份、《绍兴市区公有房屋管理办法》1份，证明公房租赁收取标准，说明本案租金收取标准不合法，原告不具有收回房屋的权利。经庭审质证，原告认为上述文件是针对具备公房租赁条件的人，而本案被告严建强并不具备公房租赁条件，不能享受优惠政策，所以双方通过协商商定租金，而且这个租金已经实际履行了好几年。本院认为，上述文件的真实性可以确认，但与本案无关。4、经济适用房申请书1份，证明被告家一共三人，均系无房户的事实。经庭审质证，原告认为该证据与本案无关。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。经审理查明，2001年12月28日，原告绍兴市房地产管理处与绍兴市房地产物业管理有限公司塔山分公司（以下简称塔山公司）签订房屋委托管理协议1份，决定将花园畈北区18幢101室房屋委托给塔山公司管理，用于出租使用，租金收入用于弥补物业管理不足。2002年8月16日，塔山公司与被告严建强签订房屋租赁合同1份，约定原告将上述房屋出租给被告，租赁期限自2002年9月1日起至2003年8月31日止，租金每月300元。2003年8月31日，双方续订租赁合同1份，约定将租期延至2004年3月31日止，租金仍为每月300元。2004年3月31日，该租赁合同所约定的租赁期限已届满，双方未续签合同，但被告仍继续居住在该房屋内，并一直按照300元一个月的标准支付租金至2006年10月止。从2006年11月起，被告一直未缴房屋租金，至2007年3月止共拖欠租金1500元。现原告向本院起诉，请求法院判令被告立即腾退房屋并付清所欠租金。本院认为，原告绍兴市房地产管理处委托塔山公司与被告严建强签订的两份租赁合同系双方的真实意思表示，对双方都有约束力。合同已明确约定月租金为300元，现被告要求原告按照公房的租金标准收取租金理由不足。租赁合同已于2004年3月31日届满，此后双方虽未续签合同，但被告仍继续居住使用该房屋并向原告交纳了部分租金，原告也收取了被告的租金，双方已形成不定期租赁关系。被告称原告同意其在租赁期满后继续长期居住，但未提供相应证据，原告亦不予认可，本院对被告的陈述不予采信。作为不定期租赁的当事人，双方均可随时提出解除合同，但出租人解除合同要给承租人一定的腾退准备时间。故原告要求被告腾退并支付所欠租金的诉讼请求理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告严建强应于本判决生效后十日内向原告绍兴市房地产管理处支付租金1500元。二、被告严建强应于本判决生效起六个月内将绍兴市越城区花园畈北区18幢101室房屋腾退归还给原告绍兴市房地产管理处，出屋时房屋结构恢复原状。本案案件受理费70元，其他诉讼费80元，合计150元，由被告严建强负担。上述费用原告已预交，由被告在履行上述义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 陈新辉二〇〇六年三月三十一日书 记 员 陆迎龙