（2005）上民一初字第747号
裁判日期: 2006-10-20
公开日期: 2014-04-18
案件名称
蒋婷与杭州浪琴翠苑房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋婷,杭州浪琴翠苑房产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零八条
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2005）上民一初字第747号原告蒋婷。委托代理人汪欣。被告杭州浪琴翠苑房产开发有限公司。法定代表人秦国强。委托代理人虞军红、张樱。原告蒋婷诉被告杭州浪琴翠苑房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2005年8月5日立案受理。由审判员陈威适用简易程序于2005年9月6日公开开庭进行了审理。同年10月30日转为普通程序，依法组成合议庭，并于同年12月14日再次公开开庭进行了审理。原告蒋婷及其委托代理人汪欣、被告的委托代理虞军红、张樱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2003年9月25日，原告与杭州房产企业公司签定《商品房买卖合同》一份，约定原告向杭州房企公司购买其开发的“浪琴翠苑”9幢1单元1202号房，房价为人民币417928元，交房时间为2004年9月30日前，出卖人逾期交房的违约责任为：逾期90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。原告于2003年11月4日前付清了全部购房款。但时至今日原告仍未能领受该房，另查原杭州房企公司的权利义务现由被告公司整体承受、接管。被告在接管后，曾多次致函原告，表示该房屋将逾期交付及要求解除合同等。原告认为《商品房买卖合同》合法有效，为此，依法提起诉讼，请求判令被告履行合同，交付“浪琴翠苑”9幢1单元1202号房，支付逾期交房违约金30508元并承担本案诉讼费用。被告辩称：原开发商存在违约操作，导致无法交付，合同事实上已无法履行。浪琴翠苑9号楼原设计为11跃12层，并非是12层平层，后原开发商将浪琴翠苑9号楼的11跃12层变更为11和12平层，得到了主管部门的同意，尽管原开发商将浪琴翠苑11跃12层变更为11和12层平层，但在施工图纸中并没将消防电梯、增压送风系统、电梯前室等设置作相应调整，致使“跃”改“平”不符合规定，未能通过消防验收，无法交付入住。该合同在法律上和实际上都是不能履行的，应依法驳回原告的诉讼请求，被告愿与原告协商解除合同后的赔偿问题。原告为支持其主张，举证如下：1、商品房买卖合同（2003预12420），证明房屋买卖的基本事实及房屋情况、房价、交付时间及违约责任等约定；2、收据、公证书、建行存折，证明原告已于2003年11月4日前付清全部房款417928元的事实；3、函件、通知，证明被告多次发函认可逾期交房的违约事实及要求解除合同；4、函、确认书，证明原告要求继续履行合同并告知被告的事实；5、合格证、备案表、意见书、报告，证明涉案的房产已具备交付条件；6、被告发文，证明被告隐瞒房屋不能通过消防验收的事实，拖延时间，导致原告损失进一步扩大。被告为支持其抗辩，举证如下：1、浪琴翠苑9号楼原设计图，证明原设计为11跃12层，而非12平层；2、变更设计的批复，证明原开发商变更设计，将11跃12层改为11层和12层平层，得到了主管部门的同意；3、变更后的施工图，证明尽管原开发商变更设计，但在施工图纸中并没按要求设置消防电梯、增压送风系统、电梯前室等；4、建筑设计规范、通知，证明12层及以上住宅必须有消防电梯、增压送风系统；5、施工图修改单，证明在12层平层无法设置电梯；6、消防验收意见书，证明消防验收按照11跃12层验收，而非11和12层平层验收；7、建筑工程预算书，证明9号楼的建设费用（尚不包括拆除的费用）；8、地名办资料，证明佑圣白鹭公寓就是浪琴翠苑楼盘。经庭审质证，本院对双方当事人举证认证如下：被告对原告举证1、3无异议，本院予以认证。被告对原告举证2中的收据无异议，对公证书、建行存折有异议，对存折的真实性无异议，但不具有关联性，存折号码与公证书上的帐户号码不相符，不能证明已经付了钱。本院认为，被告对收据无异议，确认其证明效力，被告对公证书的异议不能成立，该公证书证明的内容系原、被告及银行之间为购买本案所涉房屋而签订的借款、抵押合同，该合同除抵押登记手续是否办妥因双方当事人未举证证明，尚不能明确抵押条款是否生效外，其他条款的生效条件均已具备，已生效，银行以原告购房款名义将借款330000元一次性划入被告帐户，原告则按约定归还银行借款本息。原告举证的证明效力本院予以认定。对原告举证4，被告未作实质性质证，仅认为在原告致函前已告知合同无法履行，本院认为，原、被告签订的购房合同依法生效，要变更、解除需双方合意，故确认原告举证效力。被告对原告举证5的真实性不表异议，但对证明对象有异议，认为该房产不符合相关规范，必须经过整改，本院经向消防部门核实，该房确因不符合消防要求未能通过验收，尚不具备交付条件，故对原告举证5不予认定。对原告举证6，被告对真实性、关联性无法确认，且认为11跃12改为11、12平层，不存在欺诈，本院认为，原告所举证据系杭州市城市建设资产经营有限公司针对浪琴翠园建设项目有关当事人的投诉，对市信访局的情况反馈，所反映的内容客观真实，认定其证明力。原告对被告举证1的真实性、合法性无异议，但与本案缺乏关联性。本院认为该证据反映了事实演变过程，且与原告举证6的证明内容相符，认定其证明效力。对被告举证2、3、4、5的真实性、合法性原告无异议，认为恰恰证明了原告的主张，原告无过错，被告方未按变更后的方案施工，是恶意行为，不能免除责任。本院对该部分证据予以客观认定。对被告举证6，原告认为已较付条件，实际标的物是存在的。本院认为，虽然11跃12改为11平层和12平层经主管部门批准同意，但附有相应条件，由于被告方施工方案并未按消防要求实施，故消防验收是按11跃12验收，也就是说已经验收的房屋中并不存在1202房，故原告的质证意见不予采纳，认定该证据证明效力。对被告的举证7，原告认为与本案无关联，本院认为该证据反映的仅系被告方经营成本问题，与本案无关，原告对被告举证8无异议，本院予以认定。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院对案件事实确认如下：2003年9月25日，原告蒋婷与原开发商杭州房产企业公司签定了《商品房买卖合同》一份，约定：购买“浪琴翠苑”9幢1单元1202号房，房价为人民币417928元，房屋交付时间为2004年9月30日前。双方还约定了违约责任。合同签订后，原告蒋婷按约支付了首付款，并以住房借款（抵押）合同方式，支付了全部房价款。由于原开发商内部管理不善及资金紧张等原因，未能按期完成浪琴翠苑楼盘的开发建设，加之原开发商虽经相关部门同意，将11跃12改为两个平层，但又未按规范要求设置消防电梯、增压送风系统、电梯前室等，导致11跃12改为11平层、12平层的7号楼、9号楼因未能通过消防验收而无法交付。2004年9月15日，原开发商致函原告等业主，告知延期交付房屋。2005年3月30日，被告通知原告等客户交房日期适当推迟违约金计算至实际交房时止。2005年6月13日，被告致函原告等业主，告知房屋无法交付及原因，要求解除合同，协商解决赔偿事宜。同年7月6日、7月22日，被告两次通知、致函原告，因原开发商的不规范操作，导致房屋无法交付要求解除合同，并提出了相应补偿方案。同年7月28日，原告等业主函告被告要求继续履行合同。为此成讼。另查明，本案所涉佑圣·白鹭（现为浪琴翠苑）公寓项目原开发商为杭州市房产企业公司，原隶属于杭州市房管局，2003年6月，杭州市政府组建城市建设资产经营有限公司后划归该公司。随着企业改制，原杭州市房产企业公司已不存在，其开发的浪琴翠苑项目于2004年9月被城市建设资产经营有限公司从房企公司整体剥离，并委托杭州市城市建设综合开发总公司具体实施该项目的续建工作，并于2004年11月设立了杭州浪琴翠苑房产开发有限公司，全面负责该项目的续建工作。由于原开发商未按规范要求设置消防电梯、增压送风系统，导致该项目中跃层改平层的7号、9号楼未能通过消防验收，且已不可能通过整改来解决，所涉及的房屋不能办理产权证和交付，故涉及相关房屋的买卖合同已无法继续履行。本院认为，原告与原开发商杭州市房产企业公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效。原开发商因改制，其权利、义务已由杭州市城市建设资产经营有限公司承继，该公司为完成“浪琴翠苑”项目，设立了杭州浪琴翠苑房产开发有限公司，故杭州浪琴翠苑房产开发有限公司对该《商品房买卖合同》享有权利、负有义务。由于原开发商的不规范操作，导致合同所涉房屋不能通过消防验收，无法交付，致使原告与原开发商签订的《商品买卖合同》无法履行，直接导致原告签订《商品房买卖合同》的目的无法实现，使原告造成合同权益受损，对此，原开发商负有重大过错，作为权利义务承受者，该过错应由被告来承受。原告诉请主张要求继续履行合同，赔偿逾期交房违约金，理由正当，有法可依，应当支持。鉴于原开发商的重大过错已造成不可逆转的结果，无法通过整改来解决，继续履行合同的条件无法成就，故根据本案的实际，原告的诉请无法实现，不能支持。原告可就其合同权益受损的后果要求被告赔偿。经本院依法释明，原告坚持其诉请不变，故本案对赔偿问题不予处理，原告可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告杭州浪琴翠苑房产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告蒋婷逾期交房违约金人民币30508元（自2004年10月1日起至2005年9月30日止，417928×万分之二×365天）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1230元，邮资费40元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本各1份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1230元（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判长 陈 威审判员 方亚新审判员 朱旭东二〇〇六年十月二十日书记员 王雅倩 微信公众号“”