裁判日期: 2005-07-13
公开日期: 2016-09-23
何品与李信福、杜雅娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
绍兴市柯桥区人民法院
绍兴市
民事案件
一审
何品,李信福,杜雅娟
房屋买卖合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2005）绍民一初字第461号原告何品，农民。委托代理人（特别授权代理）金焕军，浙江越光律师事务所律师。被告李信福，农民。被告杜雅娟，农民。二被告委托代理人（特别授权代理）张东良，浙江理论律师事务所律师。原告何品为与被告李信福、杜雅娟房屋买卖合同纠纷一案，于2005年1月28日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，经二次公开开庭进行了审理。原告何品及其委托代理人金焕军、被告李信福、杜雅娟的委托代理人张东良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何品诉称，2003年11月1日，原、被告签订“绝卖屋契协议书”一份，约定被告将其所有的位于绍兴县柯岩街道梅墅小区21a幢401室，面积为134平方米的房屋及面积为37.82平方米的车库出卖给原告，双方约定总房款为283,272元，在签约时原告先付143,272元，余款140,000元到房屋交付时付清。签约后原告已支付被告房款163,272元，后原告要求被告交付房屋，被告则要求原告另加房款，双方形成纠纷。原告认为，原被告之间的房屋买卖合同符合法律规定，被告违反合同约定，其行为已侵害了原告的合法权益，故请求判令被告履行双方于2003年签订的房屋买卖合同，由被告交付房屋及车库，并办理相应的房产过户手续。经第一次庭审后，原告认为因被告拒绝交房，已构成明显违约，故原告变更诉讼请求，请求法院解除双方于2003年11月1日签订的绝卖屋契协议书；判令被告向原告返还已付购房款163,272元，并赔偿原告违约金163,272元。被告李信福、杜雅娟辩称，原、被告虽然签订了“绝卖屋契协议书”并收到了部分房款，但被告认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项之规定，未依法领取权属证书的房地产不得转让，现本案讼争的房产被告既没有土地使用权证又没有房屋所有权证，故根据合同法第52条第5项之规定，原、被告之间的买卖应属无效；退一万步讲，假如被告已具备出卖条件，被告也可以根据双方签订的协议书第四条的约定行使同时履行抗辩权，在原告没有付清所有房款时有权拒绝交付房屋；根据被告与绍兴县柯岩旅游度假区开发有限公司签订的《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》规定，被告应支付部分差价款，在未付清差价款前安置房产权不发生转移，现被告无力支付该差价款，故被告没有而且也不可能取得对该房屋的产权。针对原告变更后的诉讼请求，被告仍认为房屋出卖协议系属无效，即使合同有效，本案也不存在法定解除的情形，因为被告并没有反悔协议的行为，不构成违约，相反原告存在反悔的行为，因为根据安置房交付公告及双方所签协议，原告应当把管道煤气款交付给被告，但原告并没有履行，综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2003年8月1日，被告李信福的房屋因城中村改造被拆迁，而与绍兴县柯岩旅游度假区开发有限公司签订了《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》一份，约定被告将通过产权调换方式获得位于绍兴县柯岩街道梅墅小区21a幢401、404室安置房二套及21a幢9、10号二个自行车库。同年11月1日，原告何品与被告李信福、杜雅娟夫妻签订“绝卖屋契协议书”一份，约定被告将上述安置房中的21a幢401室、车库37.82平方米转卖给原告，约定价格为每平方1,640元，共计283,272元；签约时原告先付被告预付款143,277.20元，余款140,000元到交房日一次性付清，若被告反悔，原告可收取被告双倍预付款，原告反悔则所付预付款自愿放弃给原告所有；协议还对其他内容作了约定。协议成立后，原告于2003年11月4日、2004年9月14日分别支付房屋预付款143,277.20元、20,000元，合计163,277.20元。2005年1月4日，绍兴县鉴湖—柯岩旅游区管委会等发布“安置房交付公告”，公告被告所在村西泽村拆迁户的安置房交付时间为1月10日至18日，但被告并未按期领取安置房，双方遂成讼争。证明以上事实的证据有双方当事人在诉讼中的陈述及原告提供的绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议、绝卖屋契协议书、被告出具的收条、安置房交付公告及本院调取的国有土地出让合同等。本院认为，原、被告签订的“绝卖屋契协议书”系双方的真实意思表示，主体适格，其内容并不违背法律、法规的禁止性规定，协议应确认有效。被告辩称因其尚未取得讼争房屋的合法产权故不得转让，本院认为根据城市房地产管理法规定，未取得权属证书的不动产不得转让是指不能进行产权转移，而本案讼争之合同系债权合同，并不直接涉及到物权的变动，故被告之辩称不予采信。讼争合同依法成立后，双方均应依约履行，查该合同对交房、付余款的时间约定并不确定，原告虽无有效证据证明诉前已催告被告，但诉状已表明催告被告履行主要义务，然被告在涉讼后的仅四个多月时间内并未表示要履行交房义务，却在诉讼中自认因无力支付安置房差价款而不去领取安置房，其行为已明确表示不再履行讼争合同的交房义务，故被告之行为已构成严重违约，虽然被告在第二次庭审中表示愿按合同履行交房义务，但经征询原告意见，原告表示不同意，基于被告已先行违约，故原告诉请解除合同，理由正当，本院依法予以支持；被告辩称其不构成违约，与事实不符，本院不予采信，其辩称原告未按公告交付管道煤气费等，因这些费用属被告履行拆迁安置协议之义务，与原告无涉，故其辩称不能采信。由于被告违约，依约应当承担违约责任，根据双方合同之约定，被告应双倍支付预付房款，查该违约责任之约定兼具有担保性质，故被告应当双倍支付预付款给原告，原告之诉请应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告何品与被告李信福、杜雅娟于2003年11月1日签订的“绝卖屋契协议书”；二、被告李信福、杜雅娟应返还原告何品预付款163,272元，并支付违约金163,272元，合计326,544元，款限于本判决生效后十日内付清。案件受理费9,208元，财保费1，936元，合计11，144元，由二被告负担。该款已由原告垫付，二被告应于本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判长 陈黎晓审判员 陈来新审判员 鲁志杰二〇〇五年七月十三日书记员 王 琴