（2005）善民一初字第67号
裁判日期: 2005-06-03
公开日期: 2018-07-28
案件名称
顾兆才、张庆英与邓永林租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2005）善民一初字第67号原告（反诉被告）顾兆才，居民。原告（反诉被告）张庆英，居民。委托代理人朱泳（特别授权），浙江东方正大律师事务所律师。被告（反诉原告）邓永林，居民。委托代理人张宏（特别授权），浙江嘉深律师事务所律师（由嘉善县法律援助中心指派）。原告顾兆才、张庆英与被告邓永林租赁合同纠纷一案，两原告于2004年12月21日向本院起诉；2005年1月10日，邓永林又以原告身份提起反诉，被告为本诉原告顾兆才、张庆英。本院受理后，依法组成合议庭，于2005年4月14日公开开庭进行了审理（两案系合并审理），两原告（反诉被告）委托代理人朱泳、被告（反诉原告）委托代理人张宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉两原告诉称，两原告于1988年12月1日，将与原嘉善县农业生产资料公司（下称生资公司）调换而取得使用权的本县魏塘镇大安弄18-22号（24-7）房屋，租赁给本诉被告居住。后因公房改革，在被告不愿购买该房屋时，两原告购得此房并取得房屋所有权证。但自2004年1月起，被告一直未付租金，几经催讨无果，故请求法院：1）判令解除原、被告签订的住房长期租用协议；2）判令被告立即腾退租赁房屋；3）判令被告立即支付房租金1260元；4）诉讼费用由被告承担。本诉被告辩称，本案事实上由本诉被告与生资公司已建立事实上的租赁关系，故本诉原告要求被告腾退房屋是缺乏事实和法律依据的，同时亦无权要求被告支付欠付租金。反诉原告诉称，1988年12月1日，反诉原告与反诉被告签订了转让住房长期租用协议书，反诉被告还收取了所谓的“酬谢费”3000元。之后，反诉原告一直在此房屋内居住，但反诉被告却瞒着反诉原告购得此房并取得房屋所有权证。因租用协议中有约定“如果单位住房实行卖给住户，应首先由邓永林购买，并由顾兆才负责办理购买手续”。因此，反诉原告认为买卖关系无效。另自1988年起，反诉原告以自己的名义向生资公司交纳房租，已建立事实上的租赁关系，即反诉原告享有对该房屋的优先购买权，而反诉被告与生资公司未征得反诉原告的同意进行买卖，侵犯了反诉原告的优先购买权，故请求法院：1）判令反诉被告与生资公司的房屋买卖法律关系无效；2）诉讼费用由反诉被告承担。反诉两被告辩称，据了解，生资公司清算小组曾多次征求反诉原告的意见，但当时反诉原告因没有钱而无法购得此房，故所以由本诉两原告购得房屋。至于房屋租金，反诉原告自2000年起至今未交纳过房租。经审理查明，1988年12月1日，本诉两原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）签订了“转让住房长期租用协议书”一份，约定由本诉原告顾兆才、张庆英将与生资公司于1988年5月21日所签订的关于“私房拆让和安排居所协议”中因涉及私房拆迁而取得使用权的魏塘镇塘坊街大安弄18-22号（24-7）住房，面积27平方米及8平方米的晒台长期转让租赁给本诉被告邓永林居住。协议同时约定，房租费由邓永林负责交纳；如果单位住房实行卖给住户，应首先由邓永林购买，并由顾兆才负责办理购买手续。协议签订当日，本诉被告因本诉两原告之一顾兆才转让其房屋，并长期居住，自愿酬谢给顾兆才人民币3000元。之后，本诉两原告即将住房转让给本诉被告居住，房租费由被告交纳至1999年底。但自2000年1月起至2004年5月止，期间的房租费由顾兆才交纳，已付租金计1113元。事隔数年，两原告于2004年8月10日，经嘉善银城拆迁有限责任公司登记，将本案所涉房屋购买，并取得产权证明。事后，因两原告已购得房屋，故要求与被告解除租用协议、腾退租赁房屋及交纳欠付租金等与被告交涉，经协商无果，本诉两原告遂向本院提起诉讼。诉讼期间，本诉被告以自1988年起与生资公司已建立事实上的租赁关系及本诉两原告在未征得被告同意的情况下进行房屋买卖的法律关系无效等为由，向本院提起反诉。以上事实，有本诉两原告提供的原、被告身份证明、户籍证明复印件三份，转让住房长期租用协议书、登记证明、收据各一份；本诉被告提供的支付酬谢费凭证、魏塘镇南门社区居民委员会证明各一份、收据二份；本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本诉两原告（反诉被告）与生资公司因私房拆迁而取得使用权的本县魏塘镇大安弄18-22号（24-7）房屋转让租赁给本诉被告（反诉原告）居住，并与本诉被告签订了转让住房长期租用协议书，系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。合同签订当日，本诉被告支付给本诉两原告之一顾兆才酬谢费3000元。之后，两原告将该房屋通过生资公司正式购买，并已取得产权证明。但鉴于本诉两原告请求所要解决的是租赁关系，而反诉原告请求所要解决的是确认房屋买卖无效，两者法律关系不同。因此，反诉原告以房屋买卖法律关系无效而对本诉两原告提起反诉缺乏依据，故反诉条件不成立，其诉讼请求不予支持，可另案起诉。关于本诉两原告要求解除住房长期租用协议及腾退租赁房屋，因证据不足，本院不予支持；要求支付房租，其中自2000年1月起至2004年5月止，期间的租金合计为1113元，由两原告交纳；而自2004年6月起至12月止的房租是否交纳，无证据证实。故对本诉两原告要求本诉被告支付拖欠租金的诉讼请求其合法合理部分，本院予以支持；其余部分及其他诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邓永林应于本判决生效后10日内，给付原告（反诉被告）顾兆才、张庆英住房租金1113元。二、驳回本诉两原告要求解除与本诉被告所签订的住房长期租用协议及腾退租赁房屋的诉讼请求。三、驳回反诉原告对反诉被告的诉讼请求。本案本诉受理费2086元（已预交），由原告顾兆才、张庆英承担2042元，被告邓永林承担44元；反诉受理费810元（缓交），由反诉原告承担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。上诉人在上诉期期满次日起七日内预交上诉案件受理费（本诉为2086元，反诉为810元）元，直接交至浙江省嘉兴市中级人民法院，或汇款至浙江省省级财政专户嘉兴市结算分户，开户银行：嘉兴市农行营业部，帐号：39×××52，逾期不缴按自动撤回上诉处理。判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起（双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或其他组织的为六个月内）向人民法院申请执行。审判长 周 宏审判员 范爱民审判员 洪 亮二〇〇五年六月三日书记员 陈红艳 来自：