裁判日期: 2005-03-09
公开日期: 2016-09-23
胡荣牛与周忠卫、周忠良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
绍兴市柯桥区人民法院
绍兴市
民事案件
一审
胡荣牛,周忠卫,周忠良
房屋租赁合同纠纷
《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百三十条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第六十七条
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2005）绍民初字第233号原告胡荣牛。委托代理人（特别授权代理）茹国钢，浙江兴绍律师事务所律师。被告周忠卫。被告周忠良。原告胡荣牛为与被告周忠卫、周忠良房屋租赁纠纷一案，于2005年1月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈新业独任审判，于2005年2月22日公开开庭进行了审理。原告胡荣牛及其委托代理人茹国钢到庭参加诉讼，被告周忠卫、周忠良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告胡荣牛诉称，两被告系兄弟关系，2003年8月15日，原告与被告周忠良签订一份租房协议，约定由被告周忠卫出租给原告平屋四间用于开办小五金厂，租金为每年13,500元，租期为三年等。被告周忠良在协议书上签上了“周忠卫”的名字并收取租金共13,332.50元。后原告知道在协议书和收条上签名的“周忠卫”实为周忠良。原告在办理工商登记等事务时发现该出租房屋系违法违筑，不能作为合法经营场地，致租房无法使用，为此，原告于2004年8月4日向法院起诉要求周忠良承担无效合同的法律责任，庭审中被告周忠良主张自己是代理被告周忠卫出租房屋并收取租金的，故法院驳回了原告对被告周忠良的起诉。在二审中被告周忠卫对周忠良的代理行为予以了确认。现原告认为被告周忠卫出租违法建筑物应为无效，理应将所取得的租金返还给原告；被告周忠良明知委托代理的事项违法仍进行代理，理应对周忠良应返还的租金承担连带责任。故起诉要求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；由被告周忠卫返还给原告租金13,332.50元，由被告周忠良对上述租金负连带返还责任。被告周忠卫、周忠良未作答辩。经审理查明，两被告系兄弟，2003年8月15日，被告周忠良代表被告周忠卫与原告胡荣牛签订一份租房协议书，约定由周忠卫出租给原告平房四间，用于原告开办小五金厂，租金为每年13,500元等。周忠良分别于2004年1月10日、2004年6月2日向原告收取了租金6,250元和2,020元，后该租金已交给了周忠卫。在租房协议书和两份租金收条上的“周忠卫”签字均为周忠良所代签。2004年8月4日原告认为周忠良出租的房屋系违法违筑，向本院起诉，要求周忠良承担无效合同的法律责任，后被本院裁定驳回起诉，原告不服上诉后，绍兴市中级人民法院经审理后，裁定驳回上诉，维持原裁定。另查明，周忠卫出租给原告的四间平房未取得建房合法手续。以上事实，由租房协议书、租金收条、本院（2004）绍民初字第3019号民事裁定书、绍兴市中级人民法院（2004）绍中民一终字第708号民事裁定书、本院（2004）绍民初字第3019号案件的庭审笔录、本院对绍兴县齐贤镇官湖沿村支部书记倪水方的调查笔录、对被告周忠卫之妻胡梅卿的询问笔录以及原告陈述等证据证明。本院认为，合法的租赁关系受法律的保护。本案中被告周忠卫用于出租的四间平房没有取得建房合法手续，且至今也未办理审批手续，依法不得出租，故其与原告胡荣牛签订的租房协议无效。合同无效后，因该合同取得财产，应予以返还。被告周忠良明知被告周忠卫出租的四间平房没有合法手续仍进行代理活动，依法应对周忠卫的行为承担连带责任。现原告要求依法确认房屋租赁合同无效，由被告周忠卫返还租金，由被告周忠良负连带责任，理由正当，应予支持。但原告要求返还2003年8月15日到2003年年底前的租金5,062.50元依据不足，本院不予支持。两被告经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条之规定，判决如下：一、原告胡荣牛与被告周忠卫签订的房屋租赁合同无效。二、被告周忠卫应返还原告胡荣牛租金8,270元，款于本判决生效后十日内付清。被告周忠良对被告周忠卫的上述租金负连带责任。三、驳回原告胡荣牛的其它诉讼请求。案件受理费1,610元，由原告负担210元，两被告负担1,400元，两被告负担部分原告已垫付，两被告应支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 陈新业二〇〇五年三月九日书 记 员 李 平 关注公众号“”