裁判日期: 2005-03-08
公开日期: 2014-09-17
中国建设银行绍兴市鉴湖支行与绍兴县农业局、绍兴县渔工商总公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
浙江省绍兴市中级人民法院
浙江省绍兴市
民事案件
一审
中国建设银行绍兴市鉴湖支行,绍兴县农业局,绍兴县渔工商总公司
合资、合作开发房地产合同纠纷
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第四十四条，第四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2004）绍中民一初字第54号原告中国建设银行绍兴市鉴湖支行。负责人胡建华。委托代理人（特别授权）李旺荣、丁继胜。被告绍兴县农业局。法定代表人葛美芳。被告绍兴县渔工商总公司。法定代表人方阿陆。二被告委托代理人（特别授权）罗水根、徐建土。原告中国建设银行绍兴市鉴湖支行与被告绍兴县农业局、绍兴县渔工商总公司房屋联建协议纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2004年5月27日、2005年2月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李旺荣（第一次开庭参加）、丁继胜、二被告的委托代理人罗水根（第一次开庭参加）、徐建土到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1993年6月17日，原告（原绍兴县建设银行）与第一被告（原绍兴县水产局）签订了一份联建协议。协议约定：原告出资建造绍兴县水产局市区人民路水产大厦第一层建筑面积为105.84平方米房屋，原告出资建造房屋产权归原告所有。原告出资款项，在协议生效后先付80%，余款在第一被告交房时付清。协议签订后，原告于1993年7月7日支付出资款211680元。第一被告在水产大厦建成后即把房屋交付原告使用。按照协议约定，在房屋交付时原告再次付款294435元，该房屋原告一直占有使用至今。期间，原告多次要求对原告联建部分房屋予以产权过户，但因联建协议效力问题及二被告不予配合等情况，至今联建房屋未能办理过户手续。现原告联建之房屋已由原绍兴县水产局无偿划转给第二被告。原告认为，由于法律之规定，该联建协议应认定为无效，故请求法院依法确认双方签订的联建协议无效。故请求法院判令第一被告返还联建款506115元，并支付原告利息损失363845.64元，要求计算至付清日止；由第一被告赔偿原告差价损失3689685元；判令第二被告在取得财产范围内承担连带责任。原告就自己的诉讼主张提供下列证据材料：1、原告营业执照及绍银发（1999）270号文件复印件各一份，以证明原告主体资格及变更情况。2、绍兴县委（2001）74号文件、工商登记材料复印件各一份，以证明二被告主体资格及原县水产局并组建为县农业局的相关情况。3、联建协议及水产大厦平面图复印件各一份，以证明联建事实及双方联建权利、义务的情况。4、收款收据二份，以证明原告已经支付二笔联建款项计506115元及双方实际履行联建协议的事实。5、工程量计算书一份，以证明原告所得房屋总建筑面积的情况。6、房屋所有权证存根、证明及报告复印件各一份，以证明讼争的联建房屋第一被告已将将产权无偿划转给第二被告的事实。7、本院（1999）绍中民初字第28号民事判决书一份，以证明讼争房屋是1995年底交付的事实。二被告辩称：双方于1993年6月17日签订过联建协议事实，但当时因县水产局是行政机关，建造水产大厦的土地系行政划拔土地，而根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，未经有关部门同意是不可以转让的，双方都认为联建协议是无效的，故双方便不再履行该联建协议，后于1993年7月3日双方签订了一份租房协议，租期10年，租金317520元。原告按约付清了相应的租金，故原告以联建起诉主张权利并且要求赔偿损失的请求，没有事实和法律依据。如果认定是联建事实，讼争房屋相关权证已于1999年登记在被告名下，且在1999年被告将该房以银行借贷抵押物押给了原告，原告已知道权利被侵犯，但未在诉讼时效内主张权利，故原告起诉已超二年的诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告就自己的辩驳主张提供下列证据材料：8、租房协议复印件、转帐支票复印件、信函及投递邮件清单复印件各一份，以证明讼争房屋不是联建关系而是租用关系。9、抵押合同（附产权证）复印件及备忘录复印件各一份，以证明讼争房屋原告在1996年、1999年已经知道该房屋已经实际交付并权证已登记在被告名下且作为贷款抵押登记给原告，原告应当知道其权利已被侵犯，已超过诉讼时效的情况。审理中，根据原告申请，本院对讼争的位于市区人民中路239号绍兴县渔工商总公司大厦（原水产大厦）第一层建筑面积为105.84平方米的房屋（原绍兴县水产局与原绍兴县建设银行联建房屋）委托绍兴大统资产评估有限公司进行现行价值评估，该评估公司于2005年2月23日出具了绍统评报字（2005）第1号资产评估报告书，评估结果为1873368元。根据上述证据情况，本院认证如下：因被告对原告提供的证据1、2无异议，本院确认其证据效力；被告对原告提供的证据3、4真实性无异议，认为签订过联建协议是事实，但联建已被后来所签订的租房协议所取代。本院认为，因被告对证据的真实性无异议，可确认其证据效力；对证据5，被告提出异议，认为该工程量计算书是原告单方面制作，不具备证据三性，不能作为有效证据。本院认为，被告质证意见成立，不予确认其证据效力；被告对证据6真实性无异议，本院予以确认证据效力；对证据7，被告无意见，本院认为生效的法律文书可直接作为有效证据；对证据8，原告质证认为，租房协议被告提供的是复印件，对其真实性不予质证。本院认为，因被告提供租房协议是复印件，且原告不予质证，无法确认证据效力。原告对证据8中的转帐支票的真实性无异议，但对被告所要证明的是租房的租费提出异议，认为双方联建是真，租房是虚假的，被告实际收到的是联建款项，而不是房租费，这由原告提供的证据3即被告开具给原告的收款收据予以证实。本院认为，虽原告对该转帐支票的真实性无异议，可以确认其证据效力，但对被告提出所要证明系租房事实与其向原告开具的收据相矛盾。原告对证据8中的信函及投递清单提出质证意见认为，原、被告之间本身是联建合同，而这份公函的内容以租赁的内容来作为发函目的，本身没有效力，发函主体是南苑大酒店，与原告没有直接的合同关系。本院认为，该公函发函主体与原告之间无直接的合同关系，该组证据不予采用；原告对证据9无异议，但认为该抵押物清单及备忘录中并未明确双方讼争联建房的105.84平方米的面积包括在内，因房屋抵押面积为2171.61平方米，而被告大厦1-5层产权面积为3557.30平方米，且明确知道权利被侵犯也是2002年12月8日，原告起诉时并未超过诉讼时效。因原告对证据9无异议，本院确认其证据效力；对绍统评报字（2005）第1号资产评估报告书，原告对该报告无异议。被告对该报告认为确定的单价过高。本院认为，该报告系本院委托有关法定资质的鉴定机构作价，故可以依法予以确认。根据上述相关有效证据，结合双方当事人庭审陈述，本院认定事实如下：1993年6月17日，原告（原绍兴县建设银行）与第一被告（原绍兴县水产局，因体制改革现已合并给第一被告绍兴县农业局）签订了一份联建协议。协议约定：甲方绍兴县水产局（即第一被告）经有关部门批准在绍兴市人民路建造水产大厦一幢，乙方绍兴县建设银行（即原告）出资与甲方共同建造，大厦建造由甲方统一管理。乙方出资建造的房屋归乙方所有、具体房屋座落于绍兴市区人民路水产大厦第一层内，建筑面积为105.84平方米。建筑造价为甲方同意按水产大厦本身的实际每平方米综合平均造价加500元的价格乘以属于乙方所有的建筑面积，得出乙方应付甲方的联建投资，由甲方向乙方收取；付款方式为协议生效的，乙方付甲方80%的联建资金（建筑造价暂以每平方米2500元计算）。余款到甲方向乙方交付房屋时结清。协议签订后，原告按约于1993年7月7日先支付出资款211680元，后又于1995年12月8日在房屋交付时再次付款294435元，第一被告收款后分别出具给原告二份收款收据。该讼争的房屋原告一直占有使用至今。由于被告认为讼争房屋系租赁关系，双方签订过租房协议，应以租房协议为准。导致双方发生纠纷，原告诉讼来院。现讼争房屋已由原绍兴县水产局划给第二被告所有，且相关权证已由第二被告领取。该讼争房屋经现行价值评估为1873368元。本院认为，本案双方争议焦点主要是：一、讼争的105.84平方米的房屋属原、被告联建还是原告向被告租赁；二、本案原告起诉是否超过诉讼时效即原告诉讼请求是否应予支持。根据本院对证据的综合分析及结合庭审中当事人的陈述情况，可以认定讼争房屋由双方联建。第一、从付款情况看，1993年7月7日原告按联建协议付款要求先支付了80%房款即按协议房屋面积105.84平方米和暂定建筑造价每平方米2500元计付款为211680元，1995年12月8日交付房屋时原告又支付房款294435元，合计已支付房款506115元。如双方系租赁关系，按租房协议约定，原告无须支付上述数额的款项。被告以房价涨价后双方已协商将租费从30多万元变更为50多万元，但并不能就此提供相应的证据；第二、被告开具给原告的收据上载明款项内容为房款，收据中均未注明是房租费；第三，从被告提供的1993年7月3日的租房协议看，租期是从签约日起满十年，而双方实际交付房屋时间是1995年12月份，原告在所租房屋尚未建成、交付即与被告签订租房协议，且在被告尚未交付房屋之际开始计算租期并多支付长达二年半时间的租费，不符合一般租房交易的常规；第四、按租房协议约定的租期已于2003年7月3日到期，但从现房屋实际占有使用情况看，还在原告控制之下。被告在租期到期后未及时采取措施收回房屋，也可以印证双方实际为联建关系。据此，本院认为，被告虽以租房协议复印件来主张原、被告间存在租赁关系，因原告对该协议不予质证，且根据本案实际情况，故本院认定双方为联建房屋关系。二、关于本案的诉讼时效问题，因双方联建房屋的国有土地使用权系被告划拔取得，未办理土地使用权出让手续及土地使用权变更登记手续，违反了国家有关法律法规的强制性规定，应认定该联建协议无效。而对于违反法律法规强制性规定的协议，确认无效并不受诉讼时效的限制。故被告提出原告起诉时已超过诉讼时效期间并请求驳回原告诉请之主张，本院不予支持。因双方联建协议签订于1993年6月17日，系在《城市房地产管理法》施行前，故本案应根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定进行处理。本案中，导致联建协议无效双方均有过错，责任应各半承担（主要指无效行为造成的损失即联建房屋折价增值部分损失，评估价1873368元减去投资款506115元再除2得各半损失为683626.5元），故对原告提出的要求被告返还联建投资款及赔偿损失合理部分的诉讼请求，本院予以支持。由于讼争房屋的相关产权已由第一被告（原绍兴县水产局）划给第二被告，并已有第二被告领取了相关的权属证书，故第二被告应在接收该财产价值范围内依法承担连带责任。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十一条、第四十六条第（三）项之规定，判决如下：一、原绍兴县建设银行与原绍兴县水产局于1993年6月17日签订的联建协议无效；二、原告中国建设银行绍兴市鉴湖支行于本判决生效后三十日内将座落于绍兴市区人民中路239号绍兴县渔工商总公司大厦底（第一）层105.84平方米（联建部分）房屋腾空归还给被告绍兴县农业局，归还时应维持房屋原状；三、被告绍兴县农业局应返还原告联建房投资款506115元，并赔偿原告经济损失683626.50元，合计人民币1189641.50元，款于本判决生效后三十日内付清。由被告绍兴县渔工商总公司在接收讼争房屋财产价值范围内承担连带责任；四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费32808元，其它实支费80元，鉴定评估费4300元，合计37188元，由原告负担21228元，由二被告负担15960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长 郭黎帆审 判 员 胡云水审 判 员 娄岳虎二〇〇五年三月八日代理书记员 许越琦 百度搜索“”