裁判日期: 2005-12-09
公开日期: 2014-10-28
绍兴市越城塔山村物业管理站与王文申租赁合同纠纷二审民事判决书
浙江省绍兴市中级人民法院
浙江省绍兴市
民事案件
二审
朱苏德,绍兴市越城塔山村物业管理站,王文申
租赁合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百五十三条第一款
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2005）绍中民一终字第692号上诉人（原审第三人）朱苏德。委托代理人（特别授权）陈笑蕊。被上诉人（原审原告）绍兴市越城塔山村物业管理站。负责人邵关海。委托代理人（特别授权）胡月芬。原审被告王文申。上诉人朱苏德因租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2005）越民一初字第32号民事判决，向本院提出上诉。本院于2005年10月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。因原审被告王文申现下落不明，鉴于本案事实清楚，依法决定书面审理。经过阅卷和询问当事人，本案现已审理终结。原判认定，1998年8月20日，原告绍兴市越城塔山村物业管理站将位于绍兴市越城区鲁迅路惠日桥北宿舍楼底层及南楼东底层三间房屋（原开过浴室）租给被告王文申使用，双方签订房屋租赁合同一份，约定年租金35000元，半年付一次计17500元；租期自1998年8月20日至2003年8月19日止，在租期内未经原告同意不得擅自转租他人和退房；租期满后，价格需双方协商，被告可续租下去；男大浴室内的衣柜属原告所有。2002年2月1日，绍兴市越城区塔山村民委员会、绍兴市塔山实业总公司（甲方）与绍兴伟丰织造印染有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定将惠日桥南北两幢宿舍楼等租给乙方使用，但该合同没有实际履行，讼争房屋一直由第三人朱苏德实际使用。2002年4月4日、10月15日，被告将所租房屋的北宿舍楼底层东首一间分隔后分别转租给丁帮根和徐东仙，原告以与丁帮根、徐东仙签订租赁合同的形式对该转租行为予以认可。被告将租赁的其余房屋于2002年10月15日与第三人朱苏德签订转让协议一份，以142600元的价格将开设的浴室及室内财物转让给第三人。2003年2月至2003年8月19日，第三人一直以被告名义交纳房租费、水电费，但期满后的房租费至今未交。2003年8月25日，原告向绍兴市越城区人民法院起诉，要求终止原、被告之间的房屋租赁合同；被告立即腾退转租给第三人的全部房屋（除被告转租给丁帮根、徐东仙部分外）；腾退房屋时付清以前所发生的水电费约2000元。2004年1月6日，该院作出（2003）越民一初字第2181号民事判决，认定原告现有证据尚不能证明其对讼争房屋享有所有权或用益物权的事实，原、被告之间的房屋租赁合同效力待定，判决驳回原告诉讼请求。本案中，原告提供的证据即越城区塔山街道办事处出具的证明可以证实惠日桥南北两幢宿舍楼系原告建造并具有用益物权的事实。原判认为，原告出租给被告房屋，虽不具有合法房地产所有权证，但原告已举证证实了房屋是原告建造的事实，属原告具有预先处分其用益物权的财产，现双方的租房期限已过，双方的租赁关系终结，被告未依约归还房屋，给原告造成房屋使用费损失，原告要求被告腾退房屋归还给原告并赔偿损失，符合法律规定；原告主张赔偿损失的金额，并无不当，予以支持。被告经法院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。因原告在原判决即（2003）越民一初字第2181号判决的基础上，又向法院提供了新的证据，能够证明原告对出租房屋具有事先处分用益物权的事实，故本案诉讼的事实与原判决事实不同，第三人所称本案已经法院判决要求驳回原告起诉的意见，不予采纳。因被告租入原告房屋后，已擅自将房屋转租给第三人，故第三人主张享有原、被告间的租赁合同约定的优先承租权的意见，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、被告王文申于本判决生效后十日内归还给原告绍兴市越城塔山村物业管理站座落绍兴市越城区鲁迅路惠日桥北宿舍底层及南楼东底层三间房屋（不含原告已出租给丁帮根、徐东仙部分），被告王文申赔偿给原告绍兴市越城塔山村物业管理站房屋使用费损失30000元；二、上述第一条确定的被告王文申应归还给原告绍兴市越城塔山村物业管理站的房屋，第三人朱苏德应先予配合腾退归还给被告王文申。一审案件受理费40元，其他诉讼费80元，公告费500元，合计620元，由被告王文申负担。原审第三人朱苏德不服原判，提起上诉称：一、原审判决明知本案已经该院审理判决，仍然立案受理，明显违反民诉法一事不再理原则。（2003）越民一初字第2181号案与本案在当事人主体、法律关系及诉讼请求上均同一，完全符合“一事”的构成要件，属于典型的“一事”。本案一审判决认为本案诉讼事实与（2003）越民一初字第2181号案的诉讼事实已经不同，不能成立。本案事实并没有发生变化，被上诉人既未取得讼争房屋的产权凭证，又未取得职能部门的批准文件。虽被上诉人在本案中提供了塔山街道办事处的证明的新证据，但该证据仅能证明房屋系其建造的事实，不能证明被上诉人因此取得房屋的所有权，故该证据并不能导致本案事实的变化。且（2003）越民一初字第2181号判决系生效实体判决，故本案应当告知当事人按申诉处理。二、被上诉人不具有适格的诉讼主体资格。本案塔山街道办事处证明载明房屋建造单位系塔山村，该房屋的土地为塔山村集体土地，其所有权完全属于塔山村。故即使房屋确系塔山村所有，也只有塔山村具有原告主体资格。被上诉人和塔山村系两个不同的组织，其无权行使诉权。三、原审判决采纳证据错误，认定被上诉人对讼争房屋具有用益物权，属认定事实错误。原判认定，被上诉人提供的塔山街道办事处证明，结合原、被告签订房屋租赁合同的事实，虽然不能证明讼争房屋系原告具有所有权的财产，但能够证明房屋系原告建造并具有用益物权的事实。上诉人认为，用益物权取得必须经过法定程序，取得合法批准手续。未经审批的房屋，占有人不具有用益物权。本案中，被上诉人提供的塔山街道办事处证明不能证明房屋建造经过审批取得，办事处不是法定审批部门，无权对讼争房屋作出审批或有效证明。因此该证据不具有合法性，且办事处与塔山村系上下级关系，所出具的证据证明力很低，不应作为定案依据。四、原审法院适用法律错误，被上诉人的违章建筑不应受到法律保护。因讼争房屋未经合法审批，没有合法产权证明，故属于违章建筑。建设部《城市房屋租赁管理办法》及《浙江省房屋租赁管理条例》均规定未取得房屋所有权的房屋及违章建筑不得出租；城市房地产管理法将租赁合同的出租人限定为所有人。因此，被上诉人无权主张房屋的任何权利。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人全部诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。被上诉人绍兴市越城塔山村物业管理站未提出书面答辩，其在二审中辩称：本案属于租赁纠纷，并非产权买卖纠纷，因此不需要提供产权证。如果房屋属于违章建筑，也应当由有关部门处理，且与本案租赁关系无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。另查明，被上诉人绍兴市越城塔山村物业管理站系塔山村下属的非法人集体性质企业，负责管理塔山村所属的空关房。本院认为，本案讼争房屋虽不具有合法产权凭证，但因房屋系绍兴市越城区塔山村建造，被上诉人绍兴市越城塔山村物业管理站作为塔山村下属企业，负责对村所属空关房的管理工作，讼争房屋也由被上诉人进行管理、出租和收益，对此其他权利人未提出异议，上诉人朱苏德在诉讼中也未提出实质性异议，且被上诉人与原审被告王文申签订的房屋租赁合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故被上诉人享有讼争房屋的出租权。上诉人认为原审认定被上诉人对讼争房屋享有用益物权错误的理由不成立。依照合同法第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案租赁期间已于2003年8月19日届满，故被上诉人要求原审被告返还讼争房屋并赔偿因原审被告违约给被上诉人造成的损失，于法有据，应予支持。上诉人现实际占有讼争房屋无合同和法律依据，应先予腾退该房屋。被上诉人作为讼争房屋的出租人，提起租赁合同之诉主体适格，上诉人认为被上诉人不具备原告主体资格的理由不能成立。民事诉讼一事不再理原则是指当事人以相同的事实和理由再次起诉，人民法院不予受理。虽然本案与前案在诉讼主体、部分事实及理由上具有同一性，但因诉讼请求不尽一致，且被上诉人在本案中新提供证据，出现了新的事实，故原审予以立案审理并未违反一事不再理原则。上诉人就此提出的理由不成立。上诉人认为讼争房屋系违章建筑依据不足，本院不予采信。原审被告经一审公告传唤无正当理由拒不到庭，原审作出缺席判决并无不当。综上，原审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费90元，由上诉人朱苏德负担。本判决为终审判决。审 判 长 王朝阳审 判 员 单卫东审 判 员 徐东良二〇〇五年十二月九日代理书记员 许越琦 来源：百度“”