裁判日期: 2005-12-05
公开日期: 2016-12-01
原告深圳市前沿地产投资顾问有限公司与被告西安市康福房地产开发公司销售代理合同纠纷一审民事判决书
西安市新城区人民法院
西安市
民事案件
一审
深圳市前沿地产投资顾问有限公司,西安市康福房地产开发公司
委托合同纠纷
《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款
西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2005）新民初字第2087号原告深圳市前沿地产投资顾问有限公司，住所地深圳市深南中路国际文化大厦924单元。法定代表人夏亚，总经理。委托代理人王汉仪，陕西至正律师事务所律师。委托代理人李钊，陕西至正律师事务所律师助理。被告西安市康福房地产开发公司，住所地西安市标心街2号。法定代表人张彩云，董事长。委托代理人张殿清，男，1955年3月13日出生，汉族，该公司职工，住西安市。委托代理人梁胜国，陕西弘业律师事务所律师。原告深圳市前沿地产投资顾问有限公司（以下简称前沿公司）与被告西安市康福房地产开发公司（以下简称康福公司）销售代理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告前沿公司委托代理人王汉仪、李钊，被告康福公司委托代理人梁胜国、张殿清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告前沿公司诉称，原告原名为深圳市盛朗置业有限公司（以下简称盛朗公司），2004年4月29日变更为现前沿公司。2003年4月25日，盛朗公司与康福公司签订了“新城国际一期剩余单位销售代理合同书”，对代理方式、双方责任、代理期限、代理费的记取、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告于当月27日进驻新城国际售楼处，延至2004年7月初全部退场，在此期间，共销售房31套，为被告收回房款15940067元。除有3套房正在办理按揭手续外，尚有8套已全部收回售房款，被告尚欠原告代理费120974元。2004年10月27日，原告致函被告，要求将其中的48000元支付给介绍人柴骅，剩余款由原告给被告出具了代理费款项为72974元的正式票据，并转交给被告，其中15000元由原告原售楼部经理张建军以现金方式领取，用于业务提成，所剩的57974元由被告转帐汇至原告在深圳的帐户，但被告一直不予支付。原告在签订合同后向被告支付了5万元保证金，按照合同约定，合同到期后5日内退还原告，被告也不予退还。根据合同约定，每迟延1天结算代理费，应按5‰计付滞纳金。要求被告退还保证金5万元、支付代理费57974元给付滞纳金84642.04元。被告康福公司辩称，其在合同履行过程中没有违约行为，既未拖欠原告的代理费，也不存在拒绝退还保证金的问题，被告向原告多付代理费7万余元，被告销售经理领走5万元，原告要求支付违约金也没有法律依据，表示不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2003年4月25日，盛朗公司（乙方）与康福公司（甲方）签订了“新城国际一期剩余单位销售代理合同书”，约定：甲方委托乙方独家策划代理销售西安市新城广场东侧新城国际一期41套房，代理期限为6个月，从2003年4月28日至2003年10月27日。销售底价为3500元/平方米,一层大厅两套销售底价为4300元/平方米，甲方按销售底价收取房款,超出部分归乙方所有,不足部分由乙方补齐。每售出5套结算一次代理费，甲方在收到全部房款后5日内支付乙方代理费，乙方每次收到款，应给甲方出具正式发票。如甲方未能按时支付应结算的代理费，每迟延一天按5‰支付滞纳金。销售期内甲方结算代理费的80%给乙方，乙方应得收入在结算时，要扣除5.5%的营业税。销售期满，如果乙方销售率达100%，甲方在7日内返还乙方20%的代理费。凡是在乙方代理期内签订认购书或签订房地产买卖合同，均视为乙方的业绩。合同签订5日内，乙方给甲方交5万元保证金，合同到期5日内，甲方给乙方全部退还。合同签订后，盛朗公司于当月27日进驻新城国际售楼处，并向福康公司支付了5万元保证金，福康公司于2003年8月6日向盛朗公司出具了收款收据。期间，盛朗公司共售出房屋18套，其中3套房款福康公司没有收回。福康公司向盛朗公司支付代理费527413.53元。2003年11月3日，盛朗公司与福康公司又签订了“新城国际一期剩余单位销售代理补充合同”，将代理销售期延长3个月，即从2003年10月29日至2004年1月28日止。期间，盛朗公司称售出房屋9套，福康公司对售出的7套房屋无异议。2003年11月24日，盛朗公司新城国际的销售经理张建军、盛朗公司法定代表人赵渊之弟赵辉从福康公司领取代理费101395元。12月18日，盛朗公司给福康公司出具委托书，委托新城国际项目部经理张建军代为进行一期代理费的结算及领款事宜。2004年4月29日，盛朗公司变更名称为前沿公司。同年9月27日，张建军从福康公司领取代理费36023元；10月19日，前沿公司副总经理赵渊（前盛朗公司法人代表）出具委托书，委托张建军代为结算所销售房屋的代理费及处理相关事宜；10月26日，经前沿公司同意，福康公司支付项目介绍人柴骅售房代理费48000元。2005年1月11日，张建军从福康公司领取50000元，并向福康公司出具书面承诺；该款系新城国际二期运作费，可从一期代理费中扣除。原、被告提供的合同、委托书、收条、发票、企业工商登记证明了以上事实。本院认为，原、被告之间的销售代理合同有效，双方争议的焦点是代理期限、代销房屋数量及代理费的支付问题。关于代理期限，原告提供的证据为合同期满后的广告费、电话费、卫生费以及张建军的谈话笔录等，不能证明合同期满后双方有口头约定，延长了合同履行期限；关于代销房屋数量，原告称售房31套，而被告自认合同期内代售房22套外，原告提供的认购书不能完全证明其余9套房屋的已经由其代理销售事实；关于代理费，原告庭审中称被告应付全部代理费为648389元，而被告提供的证据证明在合同一期内付款527413.53元，在续签合同后付款101395元，经原告同意付给介绍人48000元，累积付款已达676808.53元。原告名称变更前的法定代表人赵渊（现副总经理）于2004年10月19日向被告出具的委托书，委托张建军办理结算代理费及处理相关事宜，张建军又从被告处领取了5万元用于二期项目运作费。由于赵渊是原告名称变更前的法定代表人，原告在名称及法人代表变更后没有通知被告，被告有理由相信赵渊的授权代表了原告的意愿；该授权书除了结算外还有办理相关事宜，因此，张建军领取了5万元用于二期项目运作费及承诺也代表了原告的行为。因此，被告支付的款项超过了原告应得的代理费7万余元，并以张建军领取5万元抗辩退还保证金5万元的理由成立。综上，原告要求被告付款、退款及支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市前沿地产投资顾问有限公司要求被告西安市康福房地产开发公司支付代理费57974元、退还保证金5万元及给付滞纳金84642.04元的诉讼请求。案件受理费7398元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 薛江明代理审判员 左 立代理审判员 黎晓琦二００五年十二月五日书 记 员 潘 婷 更多数据：