裁判日期: 2005-12-14
公开日期: 2018-07-28
邓永林与顾兆才、张庆英等确认合同无效纠纷一审民事判决书
嘉善县人民法院
嘉善县
民事案件
一审
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百二十八条
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2005）善民一初字第698号原告邓永林。委托代理人张宏（特别授权），浙江嘉深律师事务所律师。被告顾兆才（第一被告）。委托代理人鄢宝洪（特别授权），村民。被告张庆英（第二被告、顾兆才之妻）。委托代理人鄢宝洪（特别授权），村民。被告嘉善县供销合作联合社（第三被告以下简称“联社”），住所地嘉善县魏塘镇解放东路**号。法定代表人徐志文，主任。委托代理人朱泳（特别授权），浙江东方正大律师事务所律师。原告邓永林与被告顾兆才、张庆英，嘉善县供销合作联合社确认买卖合同无效纠纷一案，原告于2005年10月20日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员洪永平独任审判，于2005年11月14日、12月6日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人张宏，被告顾兆才、张庆英的委托代理人鄢宝洪及被告联社的委托代理人朱泳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓永林诉称，1988年12月1日，原告与第一、二被告签订了《转让住房长期租用协议书》，被告顾兆才还收取了“酬谢费”3000元。自此原告居住该房至今。后被告瞒着原告私自购得此房并取得房屋产权证。原告认为该房屋买卖无效。理由是：1、根据长期租用协议书第四条约定，“如果单位住房实行卖给住户，应首先由邓永林购买，并由顾兆才负责办理购买手续”。2、从1998年起原告以自己的名义向原嘉善县农业生产资料公司（以下简称“生资公司）交纳房租，即原告已与生资公司建立了事实租赁关系，原告享有对该房屋的优先购买权。二被告及原生资公司在未征求原告的情况下进房屋买卖，已侵犯了原告的优先购买权。请求法院判令：1、被告顾兆才、张庆英与被告联社下属原生公司的买卖法律关系无效。2、本案诉讼费由两被告承担。被告顾兆才、张庆英辩称，原告与二被告有争议的房子，真正的承租人是二被告，出租人生资公司。二被告转租给原告房子住是事实，但原告以转租即取得优先权，没有法律依据。原告从1988年到2004年12月止应付房租1525.40元，而实际却支付了225.40元已属违约，则没有优先购买权。当时生资公司出卖此房时，我也劝说原告购买此房，但原告以没钱为由而拒绝。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告联社辩称：原告与被告顾兆才、张庆英之间签订的房屋转租协议，与原出卖人生资公司无关。因生资公司与原告没有直接的法律关系。作为优先购买权，是出租人与承租人之间的权利，法律没有规定次承租人也有优先购买权。故因认定联社原下属生资公司出卖给二被告的房屋买卖有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向法庭提供下列证据：证据一，转让房屋长期租用协议书1份、交房租收据2份、3000元收条1份，证实：1、被告顾兆才、张庆英将其有使用权的房屋长期转让给邓永林居住并收取酬谢金3000元。2、双方约定单位住房如卖给住户，应首先由邓永林购买，顾兆才负责办理购买手续。4、转让房的房租从1988年7月起邓永林以自己的名义已交纳到1999年底，原生资公司应该知道实际承租人是原告。第一、二被告质证，对该协议的真实性没异议，但该协议未经得原生资公司同意，因属无效协议。因而原告没有优先购买权。3000元是原告与我有亲戚关系并感谢我们给他房住的酬谢金。被告联社质证认为，该协议只是原告与第一、二被告之间的单方面协议与原生资公司无关。而第一、二被告却与生资公司有租赁协议，该房出卖时第一、二被告理应有优先购买权。原告交房租是事实，但我们认为是替第一、二被告代交的，因而原告是没有优先购买权的。第一、二被告为证明其主张的事实，向法庭提供下列证据：证据一，房屋转让合同书1份，证实二被告于2004年6月11日向原生资公司购得现原告居住之房并取得房屋产权证。被告联社质证，对证据一，无异议。原告质证，1、证据一举证时限已过。2、原告以自己的名义已连续交房租12年，原告应是事实上的租赁人，原告有优先购买权，且原告还与第一、二被告另有约定，本案原告有优先购买权。三被告对该争议房屋的买卖，应属无效的民事行为。证据二，顾兆才2004年6月11日交房租收据1份，证实顾兆才交了2001年1月至2004年5月的房租1113元。被告联社质证，对证据二，无异议。原告质证，原告因困难欠房租属实，但被告所交房款日期是与其购房日期是同日，说明被告为达到购房目的而补交了该房租款，如第一、二被告不购房是否会代原告付房租？但从另一方面说也证实了2000年以前的十几年是原告一直付着该租房款，从而证明了原告与原生资公司已形成了事实上的租赁关系，原告应有优先购买权。上述证据经双方质证，并结合原、被告的陈述，本院认证如下：三被告对原告证据一的异议，缺乏相应的事实和法律依据，被告顾兆才、张庆英与原告签订的转让住房协议是有偿的，也是双方当事人的真实意表示。第二、原告十几年以自己的名义交纳房租，应推定第三被告知道实际承租人是原告。故对原告证据一的主张，本院予以认定。原告对第一、二被告的证据1、2的异议，与事实相符且与法律无悖，故原告对第一、二被告证据1、2的异议，本院予以采信。综上所述，本院确认事实如下：1998年12月1日，原告与第一、二被告签订了《转让住房长期租用协议书》一份，约定由被告顾兆才、张庆英与原生资公司在1988年5月21日所签订的关于“私房拆让和安排居所协议”中，因涉及私房拆迁而取得使用权的魏塘镇塘坊街大安弄18-22号（24-7）住房，面积27平方米及8平方米的晒台长期转让给原告邓永林居住。协议同时约定：房租费由邓永林负责交纳，如果单位住房实行卖给住户，应首先由邓永林购买，并由顾兆才负责办理购买手续。签约当日原告给付第一被告酬谢金3000元，在该收条上双方再次约定，被告保证原告在27平方米住房、8平方米晒台有长期居住权。协议签订后原告在该房居住至今，并以邓永林的名义向产权人生资公司交纳房租至1999年底。2004年6月11日，第一、二被告瞒着与原告有转让住房协议的情况，私下以20110元的价格从被告联社下属生资公司清算小组处购得现原告居住的房屋并取得房屋产权证。在取得房屋产权证后，第一、二被告于2004年12月向法院起诉，要求本案原告立即交清所欠房租并解除与原告的长期租房协议及要求原告腾退房屋。一审、二审对两被告支付租金的主张予以支持，但因解除协议腾退房屋系两个法律关系而未获支持。另，原嘉善县农业生产资料公司于2002年5月20日注销。现本案双方争议的焦点是：1、本案第一、二被告与被告联社对原告现居住的房屋买卖是否有效？2、本案原告与第一、二被告签订的《转让住房长期租用协议书》对第一、二被告购房行为是否有制约？3、原告已向第三被告交纳十几年的房租，是否形成了事实上的租赁关系。本院认为，原告与第一、二被告在1988年12月1日签订的《转让租房长期租用协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。该协议中的第四条已明确规定：对原告现居住房如果单位住房实行卖给住户，首先由邓永林购买并由顾兆才负责办理购买手续。现单位实行住房卖给住户，邓永林理应有优先购买权。现第一、二被告瞒着与原告有优先购买权的协议，擅自购买此房已违约在先。第一、二被告以在购房时已通知过原告的异议，缺乏相应的事实与证据，对该异议本院不予采信。被告联社虽没有与原告有租赁协议，但原告十几年来一直以自已的名义向原生资公司交纳房租是不争的事实，现第三被告以原告所交房租是替第一、二被告代交的抗辩理由不能成立，因代交需书写第一、二被告的名字，而不应写原告的名字，且原告在交纳十几年房租期间生资公司也并无异议，故应推定第三被告知道原告是实际承租人。现原告以对第三被告已形成了事实上租赁关系的主张，本院予以支持。纵观本案第一、二被告已违反了公平诚信原则，对该房屋买卖无效的行为，应承担主要民事责任。第三被告对有优先购买权的原告未尽告知义务，也应承担相应的民事责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，第五十八第一款第五项、第二款，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下被告顾兆才、张庆英与被告嘉善县供销合作联合社原下属单位嘉善县农业生产资料公司清算小组对原告现居住房屋的买卖合同无效。本案受理费2010元，第一、二被告承担1500元，第三被告承担610元（本案诉讼费缓交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。上诉人在上诉期期满次日起七日内预交上诉案件受理费2010元，直接交至嘉兴市中级人民法院，或汇款至浙江省省级财政专户嘉兴市结算分户，开户银行：嘉兴市农行营业部，账号：39×××52，逾期不缴按自动撤回上诉处理。审判员 洪永平二〇〇五年十二月十四日书记员 俞洁琼 来自