（2004）绍民初字第183号
裁判日期: 2004-03-01
公开日期: 2016-09-19
案件名称
李梅与周成纪买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
浙江省绍兴县人民法院
所属地区
浙江省绍兴县
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
李梅；周成纪
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第五十二条；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第一项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第二项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第三项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第四项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第五项；《中华人民共和国合同法》:第五十八条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2004）绍民初字第183号原告李梅。委托代理人（特别授权代理）王遵义，浙江四野律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）颜国强，浙江四野律师事务所法律工作者。被告周成纪，农民。委托代理人（特别授权代理）谢慧琴，浙江国大律师事务所律师。原告李梅为与被告周成纪买卖合同纠纷一案，于2003年9月22日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，经公开开庭进行了审理。原告李梅的委托代理人王遵义、颜国强，被告周成纪及其委托代理人谢慧琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李梅诉称，2003年1月23日，原告向被告购买了位于绍兴县安昌镇东昌村水家娄的钢混结构四层三间楼房一幢及附属设施，购房款49万元原告已全部付清，被告向原告交付了契税证，原告要求被告交付土地证，被告说土地证正在办理中，并向原告出示证明。为此，原告对房屋进行了装潢，共计化费20万元。同时，原告为办理相关权证的过户手续，多次催讨被告但未成，至今被告尚未将土地证交给原告。事后，原告向土管部门了解得知，被告向原房主胡成灿购买该房屋，违反了土地管理法有关规定，买卖无效，所以，被告向土管部门申请办理土地证，被明确告知不能办理。原告认为被告在明知该房屋不能出卖的情况下，仍将该房屋卖给原告，违反了法律规定，侵犯了原告的合法权益，故请求法院依法判令原、被告的房屋买卖合同无效；依法判令被告退还原告购房款49万元并赔偿原告房屋装修损失20万元，同时原告退还房屋。被告周成纪辩称，原告诉称的双方房屋买卖关系事实，被告也认为该买卖关系应是无效的，该退房就退房，该退款就退款。但讼争买卖关系主要是违反了我国土地管理法的有关规定，被告认为土地管理法对所有人都具有约束力，原告也应该知道该房屋是否能够买卖，同时原告诉称的曾要求被告办理土地证不是事实，当时只有契税证并将这一事实告知了原告，故造成损失不是被告一个人的责任，原告也有责任；关于原告诉称的装修损失，被告认为原告在产权没有变更的情况下，擅自对房屋进行装修，这个损失应由其自负，与被告无关，请求驳回原告要求赔偿损失20万元的诉讼请求。经审理查明，2003年1月23日，原、被告签订房屋绝卖文契一份，约定被告将座落于绍兴县安昌镇东昌村水家娄钢混结构三间四层楼及附属设施以49万元价格出卖给原告。合同成立后，原告付清了房款，被告交付了房屋和契税证一份。另查明，讼争房屋系被告于2000年3月27日向绍兴县安昌镇东昌村胡成灿购买所得（被告与胡成灿之间的房屋买卖纠纷已另案处理），被告购买后占有了房屋并缴纳了房屋买卖税，取得了契税证（即交付给原告的契税证），但至今未办理过户手续；原告购买房屋后即进行了装修，审理中由原告申请、经本院实地勘验并委托绍兴市平准资产评估有限公司进行了评估，2003年12月22日，该公司出具了资产评估报告一份，原告的装修评估值为47,073元。证明以上事实的证据有双方当事人在诉讼中的陈述及下列书证：1、原告提供的原、被告签订的房屋绝卖文契一份；2、原告提供的被告与周成纪之间的房屋买卖契税证及纳税发票各一份；3、被告提供的被告与胡成灿之间的绝卖文契一份；4、本院勘验笔录一份；5、绍兴市平准资产评估有限公司的资产评估报告一份。本院认为，根据我国合同法的有关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。我国土地管理法规定，农村宅基地属农民集体所有，农民集体所有的土地依法属村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，村民经审批后可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅并依法获得集体土地使用权。本案原、被告的买卖行为虽系双方的真实意思表示，但原告李梅为新疆人，非属讼争房屋所在地绍兴县安昌镇东昌村村民，依法不能获得讼争宅基地的土地使用权，因此被告周成纪将讼争房屋出卖给原告，违反了土地管理法等法律规定，且被告也非属绍兴县安昌镇东昌村村民，虽通过买卖其曾占有房屋，但依土地管理法其也不可能取得讼争房屋的土地使用权，综上，本案原、被告的买卖合同应当认定无效，原告诉请合同无效，符合法律规定，本院应予准许。根据合同法的有关规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原被告的买卖合同系属无效，因此原被告据此从对方取得的房屋及房款应相互返还，原告请求被告退还49万元房款并退还房屋，理由正当，应予支持；因装修属房屋的添附物，应随房屋退还（应退的装修物品以评估范围为限），故原告增加的装修物应当属于损失，该损失已经评估机构评估，评估结论双方均无异议，本院应予采信，该损失的产生应是双方共同的过错所导致，原告应知讼争房屋宅基地所有权属于农民集体所有，其又不是该农民集体经济组织成员，不能取得宅基地使用权，仅凭被告的契税证，就购买了房屋并进行了装修，存在一定过错，应当承担相应的民事责任；被告明知其非安昌镇东昌村村民，依法不能取得房屋的所有权，同时应当知道原告也不能取得宅基地土地使用权，仍将房屋出卖给原告，过错明显，应当承担主要责任，被告关于原告在未取得产权证的情况下擅自装修，损失应由原告负担的辩称无法律依据，不予采信，其辩称原告破坏了其原有的装修，无证据证明，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：一、确认原告李梅与被告周成纪于2003年1月23日签订的房屋绝卖文书无效；二、被告周成纪应返还原告李梅购房款490，000元并赔偿房屋装修损失的60%计28,244元，原告李梅应将位于绍兴县安昌镇东昌村水家娄的三间四层楼房退还被告周成纪，上述款、房应于本判决生效之日起一个月内履行完毕。案件受理费11,910元，鉴定费1,000元，合计12,910元，由原告李梅负担5,164元，被告周成纪7,746元。被告负担部分已由原告垫付，被告应支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判长 沈海晓审判员 陈黎晓审判员 叶新祥二〇〇四年三月一日书记员 毛晓伟 来自：