（2004）善民二初字第57号

裁判日期: 2004-02-26

公开日期: 2018-07-28

案件名称

嘉善圣桑华贸易有限公司与倪宏炜租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

嘉善县人民法院

所属地区

嘉善县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第六十四条第一款

全文

浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2004）善民二初字第57号原告嘉善圣桑华贸易有限公司，住所地嘉善县大云镇钱泾村。法定代表人沈炳华，执行董事。委托代理人徐波，浙江开红律师事务所律师。被告倪宏炜。委托代理人王海金。原告嘉善圣桑华贸易有限公司为与被告倪宏炜租赁合同纠纷一案，于2003年12月31日向本院起诉，本院于同日立案后，依法由代理审判员朱锡锋独任审判，于2004年2月11日、17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐波和被告委托代理人王海金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉善圣桑华贸易有限公司诉称，因嘉善银粮大厦还贷需要及银行要求拍卖，2003年7月8日浙江省饲料公司（下简称省饲料公司）与被告就嘉善银粮大厦主楼一、二层继续租赁给被告签订协议一份，约定：原浙江嘉善银粮贸易有限公司与被告倪宏炜签订的租赁合同于2003年7月31日解除，继续租赁期限为自2003年8月1日至2004年5月31日，租金为180000元，7月25日前支付90000元、同年11月1日前支付90000元。2003年8月，原告通过拍卖方式取得银粮大厦房地产所有权，并告知被告。原告在拍卖成交确认书承诺“买受人必须履行该房产的原租赁合同，其租金由买受人收取”。被告在明知银粮大厦要被拍卖事项后与省饲料公司签订继续租赁合同，现原告取得银粮大厦房地产所有权，但被告拒不向原告支付租金，被告的行为已构成违约，被告应向原告赔偿租金利息损失。要求判令被告立即支付租金90000元；判令被告支付违约金955.80元（按银行同期贷款利率计算）；诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告赔偿利息损失955.80元，即自2003年11月1日起按月息5.31‰计算至起诉之日止。被告倪宏炜辩称，原告并未参加嘉善银粮大厦的拍卖，在原告无足够证据证明其是嘉善银粮大厦买受人的前提下，原告无权向被告主张权利，请求驳回原告的诉讼请求。并对嘉善银粮大厦拍卖成交的合法性有异议，认为不符合拍卖规则，嘉善大云加油站竞拍取得买受权后将房产转让给原告，是侵犯了被告作为租房人的优先购买权。在法庭审理中，原告为证明其诉讼主张，提交了下列证据：1、2003年7月8日房屋租赁合同1份，以证明被告租赁嘉善银粮大厦主楼一、二层及锅炉房，被告应当于2003年11月1日前支付租金90000元。被告对合同真实性没有异议，认为租金应交给省饲料公司。2、拍卖成交确认书1份（编号20030826），以证明原告于2003年8月26日通过拍卖取得嘉善银粮大厦房屋产权。被告对此存在异议，认为原告并未参加拍卖。3、2003年8月浙江天盛拍卖有限公司（下简称天盛拍卖公司）拍卖资料2页，以证明原告是合法取得争讼房屋产权。被告认为资料太少，对证据的真实性表示不清楚。4、2003年11月5日借款借据1份，以证明原告向银行借用资金用于拍卖嘉善银粮大厦，被告未支付租金给原告带来利息损失。被告对此证据提出异议，认为与本案无关，是嘉善县大云加油站的借据。5、原告工商登记材料和被告身份证明各一份，以证明原、被告的诉讼主体资格。被告对证据真实性没有异议，认为原告成立于2003年9月2日，而拍卖时间是2003年8月。6、善字第××号房屋产权证1份，以证明原告现是嘉善银粮大厦的房屋产权人。被告对证据真实性没有异议，但对其来源有异议，认为原告并没有参加竞拍。7、原告单位基本情况和嘉善县大云加油站投资人基本情况，以证明两单位控股股东均为沈炳华。被告对证据真实性没有异议。8、2004年2月12日嘉善县大云加油站出具的情况说明1份，以证明嘉善银粮大厦拍卖时，天盛拍卖公司同意由嘉善县大云加油站参加拍卖，拍卖成功则由沈炳华另行组建新公司（即嘉善圣桑华贸易有限公司），产权归新公司所有。被告对公章的真实性无异议，对内容表示不能确定。被告在庭审过程中，提交了下列证据；1）、2003年11月省饲料公司出具给被告的便函及同年12月19日被告出具给省饲料公司的复函各1份，以证明省饲料公司通知被告嘉善银粮大厦已拍卖给了原告，被告对此提出要求原告作为嘉善银粮大厦的受让人应办妥合法的手续。原告对省饲料公司出具的便函无异议，对被告出具的便函认为不能证明是对省饲料公司的回复函。2）、2003年12月19日催收通知书1份，以证明被告有交纳租金的诚意。原告对其真实性没有异议，认为被告应当根据省饲料公司的便函直接将租金交付给原告。3）、2003年8月18日承诺书1份，以证明原告并没有参加竞拍，而是嘉善县大云加油站参加了竞拍，并作出了承诺。原告对此真实性无异议，认为嘉善县大云加油站与原告存在一定的联系。根据被告要求证人出庭作证的申请，省饲料公司和天盛拍卖公司均到庭作如下证言：省饲料公司委托代理人余期明当庭陈述：关于嘉善银粮大厦由其公司委托天盛拍卖公司拍卖，沈炳华竞拍成交。天盛拍卖公司法定代表人袁秋文当庭陈述：2003年8月省饲料公司委托其公司拍卖位于嘉善县魏塘镇谈公北路833号的房产（即嘉善银粮大厦），参加竞拍报名为3个单位，其中嘉善县大云加油站报名时提出要求，即如竞拍成功就成立一个新公司来买，天盛拍卖公司同意了该要求，后来拍卖成交单位为嘉善县大云加油站。庭后（2004年2月12日）向本院提交2003年8月嘉善房地产拍卖会拍卖资料一份（共21页）。原告对两份证言无异议，对天盛拍卖公司提交的拍卖资料也无异议。被告对余期明的陈述无异议，对天盛拍卖公司提交的拍卖资料真实性没有异议，但认为操作过程是否规范不能确认。经审理，被告对原告提交的证据1、5、6、7真实性表示无异议，本院予以认定；对原告提交的证据2、3，被告当庭未作确认，因该两项证据与天盛拍卖公司提供的拍卖资料相一致，而被告对天盛拍卖公司提供的拍卖资料真实性没有异议，故本院对证据2、3亦予以认定；对原告提交的证据8，该情况说明内容与天盛拍卖公司所作的证言相符合，且被告无其他证据证明其内容属不真实，故本院予以认定；对原告提交的证据4，被告所提出的异议理由成立，本院对此证据不予认定。原告对被告提交的三项证据真实性均未提出异议，故本院均予以认定。另对省饲料公司所作的证言，双方当事人均无异议，本院予以认定；对天盛拍卖公司所作的证言及提供的拍卖资料，被告虽提出了异议，但被告未提供相应依据证明其拍卖过程不合法，故本院对该异议不予采信，并对天盛拍卖公司所作的证言及提供的拍卖资料予以认定。综上，本院对本案事实作如下认定：省饲料公司拥有产权的嘉善银粮大厦（位于嘉善县魏塘镇谈公北路833号）因还贷需要和银行要求拍卖，省饲料公司于2003年7月8日与被告签订房屋租赁合同一份，约定：原浙江嘉善银粮贸易有限公司与被告倪宏炜签订的租赁合同于2003年7月31日解除，被告自2003年8月1日起继续租赁嘉善银粮大厦主楼一、二层，租赁期限至2004年5月31日止，租金180000元，7月25日前支付90000元，同年11月1日前支付90000元，双方还对其他权利、义务作了规定。2003年8月省饲料公司委托天盛拍卖公司拍卖嘉善银粮大厦，天盛拍卖公司在8月15日的《浙江日报》上刊登拍卖公告，至8月25日共有3个单位报名竞买，即嘉兴锦林木业有限公司、嘉兴桑田化工有限公司和嘉善县大云加油站，三单位均作出承诺“竞买成功同意继续履行其房地产原有的租赁合同”，其中嘉善县大云加油站向天盛拍卖公司提出如竞拍成功就成立一个新公司来买，天盛拍卖公司亦予以同意。8月26日在天盛拍卖公司举行的房产拍卖会上，嘉善银粮大厦由嘉善县大云加油站竞得，该加油站法定代表人沈炳华即与他人投资成立原告单位，由原告与天盛拍卖公司签订拍卖成交确认书1份，确认书明确原告作为买受人必须履行该房产的原租赁合同，其租金由买受人收取。2003年9月29日该房产办妥了相应过户手续，明确原告为房屋所有权人（见房权证善字第××号）。2003年11月，省饲料公司发函给被告，告知“原嘉善银粮大厦已经拍卖给原告，过户手续已完成，原租赁合同的出租方同时转移为原告”，被告以三方未有符合法律规定的手续为由拒绝向原告支付租金90000元，12月29日被告向省饲料公司出具催收通知，以示其同意支付租金。后原告因向被告催讨租金无果，诉讼至本院。另查明，嘉善县大云加油站系由沈炳华个人出资注册资金的90%，与另一股东共同投资成立。嘉善圣桑华贸易有限公司于2003年9月2日成立，沈炳华个人出资额为公司注册资金的55%。本院认为，省饲料公司与被告之间设立的租赁合同法律关系明确，被告作为承租方应当按照约定履行支付租金的义务。现租赁房产经拍卖转让，并已过户给原告，原告亦已承诺同意履行原租赁合同中出租方的权利、义务，因此被告应向该房产权利人即原告按时支付租金。原告要求判令被告立即支付租金90000元，该请求于法有据，本院予以支持。原告要求判令被告赔偿利息损失955.80元，因被告对按租赁合同支付租金事项无异议，而原告在取得嘉善银粮大厦房产所有权过程中手续不尽完善，并由此造成了双方对租金收取人产生争议，故本案纠纷的形成原告亦存在一定责任，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告以原告无足够权利凭证为由拒付租金，该理由与事实不符，本院不予采信。被告认为其对承租房产的优先购买权受到侵犯的辩称，因被告明知嘉善银粮大厦要公开拍卖事项，但被告并未去参加竞拍，且被告无证据证实嘉善银粮大厦存在其他转让事实，因此被告的该辩称缺乏依据。另沈炳华系嘉善县大云加油站及原告单位的同一控股股东，嘉善县大云加油站与原告对嘉善银粮大厦房产竞拍成交及产权归属事项均意思真实表示一致，故被告作为偿付租金债务人只要及时履行义务即可。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告倪宏炜欠原告嘉善圣桑华贸易有限公司租金90000元，于本判决生效后五日内给付；二、驳回原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求。本案受理费3329元，由原告承担50元，被告承担3279元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。上诉人在上诉期期满次日起七日内预交上诉案件受理费3329元，直接交至浙江省嘉兴市中级人民法院，或汇款至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行：嘉兴市农行营业部，帐号：39×××52，逾期不缴按自动撤回上诉处理。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起（双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月内）向人民法院申请执行。代理审判员　　朱锡锋二〇〇四年二月二十六日书　记　员　　朱驰骏 来源：百度“”