裁判日期: 2004-12-15
公开日期: 2018-07-28
周全与富咏梅、富海龙买卖合同纠纷一审民事判决书
嘉善县人民法院
嘉善县
民事案件
一审
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百三十五条
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2004）善民一初字第418号原告周全，系嘉善县招商局干部。委托代理人徐波（特别授权），浙江开红律师事务所律师。被告富咏梅，系嘉善县电信局职工。委托代理人颜伟新（特别授权），浙江金嘉律师事务所律师。被告富海龙（系富咏梅之父），系嘉善县姚庄镇镇政府干部。原告周全与被告富咏梅、被告富海龙买卖合同纠纷一案，原告于2004年6月24日向本院起诉，本院当日受理后，适用简易程序，依法由审判员洪亮独任审判，后又转普通程序，依法组成合议庭，于同年7月27日及10月11日，先后两次公开开庭进行了审理。原告周全及其委托代理人徐波，被告富咏梅及其委托代理人颜伟新、被告富海龙均到庭参加诉讼，后经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告诉称，我与被告富咏梅经人介绍恋爱，2003年准备买房结婚，同年6月，富咏梅主动提出愿将其已购的魏塘镇紫薇园2幢1梯401室的住宅房转让给我，转让价格20万元。原告经与父母协商后同意买房，并于7月19日将房款交给富咏梅，因富咏梅称房屋是她父母亲购买的，房款应还给其父母，故收条由其父亲富海龙出具。之后，富咏梅将房权证及钥匙先后交给原告，但当时我因经济拮据，便要求暂缓办理房屋过户手续，富咏梅亦同意，为表示对富咏梅的信任，我又主动将产权证交还她保管。同年8月，我对房屋进行装修，但到了2004年3月底，富咏梅提出与我分手，我亦同意，但在房屋处理问题上，双方产生矛盾。5月29日，富咏梅擅自将住房门锁芯调换，使我无法进入。6月20日，双方请人调解，因意见分歧而协商未果，故请求法院判令被告富咏梅继续履行房屋买卖合同义务，协助办理房权证及土地使用证，交纳办证税费并承担本案诉讼费用。被告富咏梅辩称，我与原告原来确系恋爱关系，后双方在谈及结婚事宜时，因原告当时知道我有一套住房，而其因经济拮据，买房困难，便与我商量以我的住房为婚后住房，我表示同意，之后双方开始谈论房屋装修。但在2003年7月20日，原告未经我的同意，擅自将20万元交给我父亲，并称婚后房产变更登记我与原告的名下，要我父亲代收房款，因此我父亲出具了收条，但当时我确实不知情，后来我知道这一情况后，就当即告知原告，房屋是我的个人财产，不能变更为双方共同财产，同时让原告到我父亲处取回房款，因原告未取钱，我们又将房款送至原告家并要求原告交出收条，但遭拒绝。现原告在恋爱不成的情况下，为达到侵占房产之目的，编造了我自愿将房屋以20万元的价格转让给原告，是经不起一击的。双方既无房屋买卖的口头协议，亦没有书面协议，又不能证明房屋转让的实际价格。因此，原告的请求无任何事实和法律依据，故要求法院驳回原告的诉讼请求。被告富海龙辩称，紫薇园2幢1梯401室住宅房是我女儿富咏梅的，我既不是房屋产权所有人，亦不是所有权人的代理人，而向原告收取的20万元系另一法律关系，与本案无关。再者，原告应当知道购买富咏梅的房屋，应与富咏梅签订房屋买卖合同，明确约定双方的权利和义务，包括房屋价款并向富咏梅支付购房款，但事实上富咏梅从来没有出卖房屋的意向，而原告没有经过富咏梅同意，私自将20万元交给我，并称已征得富咏梅同意，我信以为真，收下20万元并写了收条，但这与原告要求履行房屋买卖合同义务之间没有因果关系。原告虚构事实，其请求无任何法律依据，故要求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提供证据如下：1、原告周全身份证及被告富咏梅、富海龙户籍证明各一份，证明原、被告符合本案民事诉讼主体资格。2、中国银行人民币定期存单及中国建设银行定活两便储蓄存单各一份，金额分别为10万元，共20万元。证明原告已付房款20万元。3、收条一份，证明被告富海龙收取原告购富咏梅住宅房屋款人民币20万元。4、房权证、土地使用证复印件各一份，证明原告付房款20万元后，富咏梅将房屋产权证及土地使用证交给过原告。5、俞明华、张海皮等4人领条（5份）及定货合同、出货单各一份，证明原告购房已对房屋进行装修所购建材物品及支付人工工资等。6、何碧畦对2004年6月20日下午纠纷调处过程的书面说明，证明原告及其父母、被告富海龙及其妻子、妻弟在协商过程中，富海龙提出要原告在付10万元，可考虑卖房，否则20万元退还，最多按银行利息贴补；并证明原告购买案涉房屋，被告全家都知道。7、何碧畦、周锦华等五人的证言，证明原告向富咏梅购房的事实。被告富咏梅为支持自己的主张，向本院提供证据如下：1、购商品房买卖合同一份，证明自己向本县兴城房屋开发有限公司购买魏塘镇紫薇园2幢1梯401室商品房一套及附属设施等。2、契证二份，证明因购房向有关部门交纳了契税。3、房权证一份，证明已购商品房，且从未向原告交付房屋产权证书。被告富海龙未提交证据。诉讼期间，经原告申请，本院于2004年8月23日，依法追加富海龙为本案共同被告参与诉讼。本院依原告申请，于2004年8月6日，依法向中国银行嘉善支行及中国建设银行嘉善县支行调查，证实原告所给付的20万元，由富咏梅之母亲倪洁民于2003年12月30日分别从上述银行支取。本案争议的焦点：原告周全与被告富咏梅之间的房屋买卖是否成立。庭审中，本院依法对原、被告提供的证据，经双方当事人当庭质证，本院认证如下：对原告提供的第1、2、3、4项证据，两被告对证据的真实性无异议，并承认收取原告购房款20万元，但关于房屋产权证及土地使用证，富咏梅认为由其父亲即富海龙交给过原告，而富海龙称是其妻交给过原告，后又收回，本院予以确认。对第5项证据，富咏梅表示异议，认为不能证明原告提供的凭证所花费用全部用于紫薇园2幢1梯401室的房屋装修，对该项证据，本院不予确认。对第6项证据，富咏梅对证据本身无异议，但表示其从未有将房屋卖给原告的意向，且向原告收取房款20万元，是其父亲富海龙所为，与本案无关，对该项证据，本院予以确认。对第7项证据，两被告对证据表示异议，认为证人证言反映情况不属实，该项证据，虽与本案纠纷争议焦点的内容有一定关系，但证人未经出庭作证，且两被告对证据内容表示异议，故本院不予确认。对被告富咏梅提供的第1、2、3项证据，原告对证据的真实性无异议，但表示富咏梅购房，连同自行车库、汽车库在内共21万余元，且房权证等确由富咏梅交给原告，原告再去复印，然后将原件交还给富咏梅，对该三项证据，除房权证等是否由富咏梅交给原告外，其他部分本院予以确认。根据上述证据及庭审陈述，本院认定事实如下：原告周全与被告富咏梅经人介绍于2002年11月相识，后确立恋爱关系。2003年6月，双方考虑筹办结婚事宜，因当时涉及住房问题，经双方口头协商同意，将富咏梅原先所购买的座落在本县魏塘镇紫薇园2幢1梯401室的商品住宅房转让给原告，但未订立书面协议。同年7月20日，原告给付了购房款人民币20万元的二份银行储蓄存单（票面金额各10万元），然后由被告富海龙出具收条一份，该收条载明：今收到周全购富咏梅住宅房屋款人民币20万元整。原告付款后，曾取得案涉房屋权属证书，并加以复印，后又交还两被告。期间，富咏梅将房门钥匙交给原告，但当时双方未办理房屋过户手续。8月份，原告开始对房屋进行装修（起诉时尚未完工），后于2004年3月，原告与富咏梅因各种原因而中断恋爱关系。同年5月，两被告将住房门的锁芯进行了调换，之后原告与两被告发生争执。6月20日，双方请人调处，除富咏梅未到场外，原告方由原告本人及其父母参加，被告方由富海龙及其妻、妻弟参加。根据当时调处情况反映，原告方坚持要房，并愿意在原20万元购房款基础上再适当补偿被告方一定费用，而被告方则表示，原打算二个方案：1、如原告要房再拿出10万元来。2、20万元房款退还原告，利息贴补，装修费结算后亦一并退还（现富海龙称，这二个方案是在2004年3月底或4月初，原告与富咏梅分手后曾提出过的）。对原告提出的20万元购房款，原告称还包括自行车库在内；而富咏梅表示，原先的二个方案是由其父亲提出来的；富海龙则表示，当初所提出的二个方案，意思是如果我们同意卖房，是包括了自行车库，但不包括汽车库，因后来与原告方就房款发生争议，所以我们决定房屋不卖了。由于6月20日在调处过程中，双方就是否增加房款或退款等事宜意见分歧，最终调处未果。之后，原告遂向本院提起诉讼。另查明，魏塘镇紫薇园2幢1梯401室商品住宅房，由被告富咏梅于2002年2月25日，向本县兴城房屋开发有限公司购买，房屋所有权人富咏梅，建筑面积111.98平方米、自行车库19.27平方米、汽车库20.81平方米，房款连同应交纳的各种费用计213422.29元。本院认为：公民在民事活动中，应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。本案双方争议的焦点，为房屋买卖是否成立、合法，是否继续履行。本案原告周全与被告富咏梅原系恋人，2003年7月，经双方口头协商同意，由富咏梅将自己原先所购买的本县魏塘镇紫薇园2幢1梯401室的商品住宅房转卖给原告并收取房款，虽然房款收条由被告富海龙出具，但整个交易过程，富咏梅理应知情，且事后将住房钥匙等交给原告，这符合房屋买卖的形式要件。至于未办理过户手续，但并不影响买卖成立，且房屋已交付使用，双方所实施的行为不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。庭审中，被告富咏梅以原告未征得其同意，私自将20万元交给其父亲作为购房的款项，与事实不符；被告富海龙以收取房款20万元系另一法律关系，与本案无关的理由，亦不能成立。虽然房屋产权人为富咏梅，但其当时与原告正处于恋爱阶段，基于双方的婚约关系，原告因购房交付房款，富咏梅却不知情，此举实违背常理。换言之，即使富咏梅当时不知情，那么在其父收取原告房款后应该知情，但其仍未作否认表示。因此，对富海龙收取房款的行为，符合表见代理的特征。再者，原告交付的是二张银行储蓄定期存单，在富海龙出具收条后时隔近半年，富咏梅母亲于2003年12月30日分别从银行支取，这亦同样说明了两被告及其家人对转卖房屋意思明确。原告交付房款后不久，对房屋进行装修，除部分家用电器商品外，其他装修材料及费用均由原告购买并支付，对此两被告未表示异议。2004年3月底，原告与富咏梅恋爱不成分手，后于6月20日双方请人调处时，富海龙亦曾表示于3月底或4月初提出的二个方案，其中之一则要求原告再拿10万元，连同已给付的20万元，计30万元作为购房条件，否则房屋不卖。这些事实再次表明，当初富咏梅有意向或并未反对将自己的房屋转让给原告。关于房屋的价格，富咏梅所购买的紫薇园2幢1梯401室商品住宅房，面积为111.98平方米，每平方米价1427元，应为159795.46元，实际付款159795元，加之房屋维修基金、铝合金包阳台、有线电视初装费、契税及自行车库（面积19.27×500＝9635元）等计21371.29元，除汽车库外（面积20.81×1550＝32256元），合计181166.29元。而原告交付房款20万元，在价格上亦合符情理。当然，双方在房屋买卖中未订立书面协议，导致对房屋的面积、价格以及是否包括车库等均无约定，对此双方均有责任。但按照交易习惯，购买住宅房屋，通常应理解包括附属设施等自行车库在内。因此，两被告的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现原告要求继续履行房屋买卖合同义务，其诉讼请求合法，应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：被告富咏梅、富海龙应于本判决生效后10日内，协助原告周全办理本县魏塘镇紫薇园2幢1梯401室房屋的权属登记过户手续，其手续费用由原告承担。本案受理费5510元，保全费1520元，合计诉讼费7030元，由原告与两被告各承担3515元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。上诉人在上诉期期满次日起七日内预交上诉案件受理费5510元，直接交至浙江省嘉兴市中级人民法院或汇款至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行：嘉兴市农行营业部，账号：39×××52，逾期不缴按自动撤回上诉处理。判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起（双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或其他组织的为六个月内）向人民法院申请执行。审判长 周 宏审判员 范爱民审判员 洪 亮二〇〇四年十二月十五日书记员 吴中梁 来自：