（2003）绍民初字第39号
裁判日期: 2003-02-25
公开日期: 2016-09-09
案件名称
缪小牛与徐校清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
缪小牛,徐校清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2003）绍民初字第39号原告缪小牛，农民。委托代理人（特别授权代理）赵捷，浙江中圣律师事务所律师。被告徐校清，农民。委托代理人（特别授权代理）王国芳，浙江民伸律师事务所律师。原告缪小牛为与被告徐校清房屋租赁纠纷一案，于2002年9月18日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，经公开开庭进行审理，原告缪小牛及其委托代理人赵捷、被告徐校清及其委托代理人王国芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪小牛诉称，2001年9月5日，原、被告订立房屋租赁协议一份，约定原告将金桥花园4-5号营业房出租给被告，租期三年，自2002年9月7日至2005年9月7日止，年租金为52,500元，同时约定在三年租期内房租价按市场行情定，到今年9月，该协议开始履行前，因市场行情发生变化，该营业房出租年租金可达10万元左右，故原告与被告协商，要求增加租金至9万元一年，但被告无理拒绝，故原告诉请法院在原年租金基础上再增加租金27,500元，即每年租金为80,000元。被告徐校清辩称，原告起诉时对本案事实断章取义，事实上原、被告双方于1999年9月7日就签订租赁协议，约定年租金为45,000元，租期为三年，协议签订后被告就支付了租金并使用房屋至今，但至2000年9月5日，原告违反协议，要求后二年每年增加租金10,000元，经双方协商每年增加7,500元，但原告应同意在2001年起提前一年签订租房协议，为此双方又于2000年9月5日签订了补充协议。2001年9月5日，原被告按约在租房协议到期前签订房屋续租协议，期限自2002年9月7日至2005年9月7日止，租金为每年52,500元。2002年9月7日、8日，被告要求原告收取租金52,500元，但原告又一次违反协议，要求增加房租至100,000元，并拒收52,500元租金，被告不同意并于同年9月9日将52,500元租金以原告名义存入银行，并电报催促其前来收取租金，后原告又要求房租为90,000元，被告不同意增加租金，要求按原协议继续履行。被告认为原告在协议明确房租为52,500元情况下，单方要求增加房租，违反协议规定，应当承担相应的违约责任，虽然协议约定房租按市场行情定，但该约定不明确，根据合同法规定，应推定为未变更，原租房协议应继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1999年9月7日，原被告签订房屋租赁协议一份，约定原告将属其所有的绍兴县柯桥金桥花园3幢104、105号营业房出租给被告使用，租期三年，自1999年9月7日至2002年9月7日止，年租金45,000元。协议成立后，原告按约交付了营业房，被告也按约付清了租金。2000年9月5日，经双方协商，将原年租金变更为52,500元，双方并订立了补充协议一份。2001年9月5日，原被告提前签订了房屋续租协议一份，约定被告仍租用上述营业房，租期为三年，自2002年9月7日至2005年9月7日止，协议第三条约定租金为年租金52,500元，先付款，后使用，每年按期付款，双方在协议第七条又特别约定，在三年租期内房租价格按市场行情定。当1999年租房协议期限届满之际、截止2002年9月7日前，原告要求被告增加年租金至100,000元，但被告不同意，同年9月9日，被告电报函告原告，认为原告要求增加租金属违约行为，并将租金52,500元以原告名义存入银行。原告接电后也书面函告被告，函称双方协议约定房租按市场行情定，现市场价为90,000元，要求被告按市场价支付房租。被告接函后，又函告原告，称双方租赁协议中对房租价格约定明确，未经双方同意不得任意变更，同时认为原告函称的90,000元市场价系其单方确定，对其没有约束力，要求按协议履行。双方遂成讼争。另查明，原被告对房租虽有争议，但被告至今仍使用讼争房屋。本案审理中，经原告申请，本院指定，委托绍兴县价格认证中心对讼争营业房在2002年9月7日左右的租金进行鉴定，该认证中心出具的价格鉴定结论书认为以2002年9月5日为鉴定基准日、该营业房的2002年度的租金为81,000元。证明以上事实的证据有双方当事人在诉讼中的陈述，原告提供的房屋产权证，原被告提供的租房协议、补充协议，原被告来往信函及电报，被告提供的银行存折，本院委托鉴定的绍兴县价格认证中心的价格鉴定结论书等证据证明。本院认为，原被告双方于2001年9月5日签订的房屋续租协议系双方的真实意思表示，内容合法，主体适格，因此该协议应确认为合法有效，原被告均应严格按照协议履行各自的义务。但该协议中第三条与第七条对房租价格之约定相互冲突，根据协议条款的书写顺序及双方的真实意思，关于房租价格，原被告实际上以协议第七条变更了协议第三条之约定，这点诉讼中被告也未持异议，其只是辩称变更内容不明确，故应推定为未变更，本院认为，根据协议第二条租期的约定及第三条先付款后使用之规定，被告截止在2002年9月7日前应支付相应的房租，而协议第七条约定房租随市场行情而定，在付款日期可以确定的前提下，那么相对应日期的市场价格是可以按照一定法则确定的，故双方所讼争的市场价格应视为明确，被告辩称协议第七条约定内容不明确，理由不足，本院不予采信。在双方对市场价格产生争议的情况下，可以由一定的中间机构对市场价格作出认定，故原告申请对房租价格鉴定，理由正当，绍兴县价格认证中心的鉴定结论，主体适格，内容真实，程序合法，本院应予采信。被告将52,500元租金存入银行之行为，在双方对租金价格存在争议前提下，并不构成债的履行，故被告辩称不予采信。综上，原告要求将年租金确定为80,000元，增加年租27,500元，符合法律规定，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：对原告缪小牛要求被告徐校清增加2002年度租金27,500元（即2002年度租金为80,000元）予以准许。案件受理费1,110元，由被告负担。此款已由原告垫付，被告应支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 陈来新审 判 员 陈黎晓代理审判员 陈吉青二〇〇三年二月二十五日书 记 员 徐 芳