（2002）绍民初字第745号
裁判日期: 2002-09-11
公开日期: 2016-12-30
案件名称
杨建强、浙江天汇房地产有限公司等民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨建强,浙江天汇房地产有限公司,干才富
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百三十条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2002）绍民初字第745号原告杨建强，个体经商。委托代理人（特别授权代理）陈显明，浙江明显律师事务所律师。被告浙江天汇房地产有限公司（以下简称天汇公司），住所地绍兴县柯桥街道轻纺城开发区。法定代表人徐仁昌，董事长。第三人干才富。委托代理人（特别授权代理）韩燕华，浙江鉴湖律师事务所律师。原告杨建强为与被告浙江天汇房地产有限公司、第三人干才富房屋租赁合同纠纷一案，于2002年3月14日起诉来院，本院受理后，依法组成合议庭，经三次公开开庭进行了审理，原告杨建强的委托代理人陈显明、第三人的委托代理人韩燕华到庭参加诉讼，被告天汇公司经本院合法传唤，三次均无正当理由拒不到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告杨建强诉称，原、被告签订有“浙江天汇房地产有限公司天汇大都会商铺认租协议书”一份，根据协议约定，被告将天汇时装大都会底层B区109号门市部租赁给了原告，现原告经查实才得知，被告已将该门市部产权出卖给了第三人干才富，被告在出卖前后，均没有通知原告。原告认为，原告作为B区109号门市部的承租人，依法享有优先购买权，被告在未履行通知义务的情况下，擅自将出租的门市部出卖给第三人，侵犯了原告的优先购买权，被告与第三人之间的买卖应属无效。为此，原告于2002年3月致电被告并去被告处交涉，均无效，故请求法院依法判令被告与第三人关于天汇时装大都会B区109号房屋买卖无效，并准许原告以36万元价格行使优先购买权购买该房屋。被告天汇公司未作答辩。第三人干才富述称，1、第三人与被告之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，应为合法有效；第三人已合法取得房屋产权，系讼争房屋的合法产权人，原告对产权有异议，应先提起行政诉讼；2、原告与被告签订租赁合同的时间即取得租赁权的时间晚于被告出卖房屋给第三人的时间，因此原告不享有优先购买权；3、优先购买权属于债权，而第三人已取得完整的物权，根据物权优于债权的民法原理，原告也不享有优先购买权；4、原告的租赁权来源于讼争房屋的原承租人刘某，而根据刘某的证明，在刘某承租期间，被告天汇公司已征询其意见，刘某当时已表示不愿购买，故原告此后取得门市部也已丧失优先权；5、退一步讲，即使刘某享有优先权，但当时1998年天汇公司出卖前已通知刘某，因此也已产生侵权时效，原告起诉超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定以下事实：（1）关于原、被告租赁关系：1997年9月6日，被告天汇公司与刘某签订了“天汇时装大都会商铺认租协议书”一份，约定：被告将所属的天汇时装大都会底层B区109号门市部出租给刘某，租期5年，至2002年9月10日止，租金106,412元于签订协议时一次性付清。协议成立后，双方按约履行，1998年7月，刘某将该门市部租赁权转让给了杨绍川，并向出租人办理了使用权过户手续，杨绍川与被告形成了租赁关系，双方约定的权利义务即是刘某与被告签订的租赁合同中约定的权利义务；1999年11月29日，原告与杨绍川签订天汇时装大都会营业房转户协议书一份，约定：杨绍川将上述B区109号门市部转让给原告承租；杨绍川与天汇公司就该营业房所签订的有关协议为本转户协议的组成部分，原租赁协议（即杨绍川与天汇公司之间的租赁协议）中杨绍川所享有的一切权利及承受的一切义务均由原告享受和承担；同年11月29日，原告与杨绍川的转户协议经被告天汇公司认可并办理了使用权过户手续。此后，原告即使用该营业房至今，并于2002年3月向天汇公司交纳了水电费。以上事实原告、第三人基本无异议，并有原告提供的商铺认租协议书、营业房转户协议书、天汇公司营业房转房审批表、交纳水电费及租费发票等证据证明。（2）关于被告与第三人之间的房屋买卖关系：1998年2月，被告与第三人签订《浙江省商品房预（销）售合同书》一份，约定：被告以36万元价格将讼争的底层B区109号门市部出卖给第三人，并定于2002年9月交付。第三人付清房款后，于1999年8月申报产权，同年9月取得房屋所有权证。以上事实原告、第三人均无异议，并由商品房销售合同书、房屋产权证等证据证明。（3）关于双方争议最大的事实即被告在出卖讼争房时，被告有否履行通知义务及刘某当时是否放弃了优先购买权：原告认为，被告没有履行通知义务。第三人认为，被告已履行通知义务，且当时的承租人刘某放弃了优先购买权。因该争议的问题应由被告和第三人举证，但被告未到庭，故第三人承担了该部分举证责任，第三人向本院提供了刘某的书面证明一份以证明自己的主张，该证明系打印件，由刘某签名。主要内容是“我原系天汇广场B区107、109号营业房承租人，1998年1月20日天汇公司用信向我发了‘关于营业房产权出让的通知’，要出让我承租的营业房，告知我有优先购买权，当时我不要买。”具名时间为2002年1月8日。对该证明原告表示了异议，认为证人身份不明、所述不是事实。为核实证人证言的真实性，经第三人申请，本院向刘某作了调查，刘某在向本院陈述中讲到“当时是干才富拿着打印好的证明来要她签名，我看了一遍后，签了名。”对上述事实及证据，本院认为：证人刘某的证明与本院调查情况基本一致，刘某承认在看了证明内容后才签名，因此应当认定第三人提供的证明系刘某的真实意思表示，而原告没有其他相反的证据来否定刘某的证明，因此对刘某的证言，本院应予认定，第三人关于被告在出卖房屋前已履行通知义务及刘某已放弃优先权的主张应予认定。本院认为，原被告就租赁合同发生的纠纷，应属于平等主体之间的民事纠纷，第三人认为应先提起行政诉讼，于法无据，本院不予采信。本案刘某与杨绍川的转让行为成立后，刘某退出了与天汇公司的租赁关系，由杨绍川取代，杨绍川作为受让人，依法取得了与租赁合同有关的所有权利义务，此后杨绍川又照上述方法同样转让给原告，因此应当认定上述转让行为均是租赁权的转让，且该行为已经出租人天汇公司同意，因此转让行为应认定合法有效。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第118条规定及合同法第230条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。本案被告出卖讼争房屋发生在刘某承租期间，因此当时的优先购买权人应当是刘某，而被告在出卖房屋前已通知了刘某，但刘某明确表示不要购买，因此应当认定优先购买权人已放弃了自己的权利，优先购买权已经消灭，被告出卖房屋合法，刘某在优先购买权消灭后再将租赁权转让给杨绍川，杨绍川又转让给原告，作为承受人的杨绍川与原告已不再享有优先购买权，至于原告接受的是一个有瑕疵的租赁权，则是与他人之间的关系，与本案无涉。现原告主张行使优先购买权，因无请求权的基础，故其请求无法支持；第三人主张原告已丧失优先购买权，本院应予采信，其他主张与本案无关联，不予审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回杨建强要求宣告浙江天汇房地产有限公司与干才富关于天汇时装大都会底层B区109号房屋买卖无效并准许杨建强以36万元价格行使优先购买权购买该房屋的诉讼请求。案件受理费3,638元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 沈海晓审 判 员 陈黎晓代理审判员 叶新祥二〇〇二年九月十一日书 记 员 毛晓伟 微信公众号“”