（2016）浙0109民初14802号
裁判日期: 2001-01-01
公开日期: 2017-07-01
案件名称
杭州中广物业管理服务股份有限公司、天汇园星云地带业主委员会等与王少波合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州中广物业管理服务股份有限公司,天汇园星云地带业主委员会,王少波
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0109民初14802号原告杭州中广物业管理服务股份有限公司,住所地杭州市萧山区宁围街道泰宏巷28号联合中心南区2幢402室。法定代表人胡强，董事长。原告天汇园星云地带业主委员会,住所地杭州市萧山区金鸡路508号天汇园星云地带二号楼四楼。代表人高翼翔，主任。上述两原告共同委托代理人王宁晓，浙江法君律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人陈益平，浙江法君律师事务所律师。被告王少波，男，1988年1月15日出生，汉族，住杭州市萧山区。原告杭州中广物业管理服务股份有限公司(以下简称中广公司)、天汇园星云地带业主委员会(以下简称天汇园业委会)诉被告王少波合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法由审判员邱利明适用简易程序，于同年11月15日和同年12月16日两次公开开庭进行了审理。原告中广公司、天汇园业委会委托代理人王宁晓、陈益平分别到庭参加了第一次和第二次庭审活动，被告王少波到庭参加了两次庭审活动。本案现已审理终结。原告中广公司、天汇园业委会共同诉称：2014年4月11日，中广公司、天汇园业委会与被告订立《房屋租赁合同》1份，约定中广公司将其使用的位于星云地带2幢4楼北面156平方米物业办公室用房和天汇园业委会使用的物业经营用房117平方米房屋出租给被告，租赁期间为2014年1月1日至2015年12月31日止，被告应分别支付给中广公司和天汇园业委会年租费27300元、40950元，合计68250元，每年租金上涨5%，先付款后使用。支付中广公司年物业费及能耗费9000元、网络费1000元，计10000元等内容。在合同履行期间，被告违反合同约定擅自转租，中广公司、天汇园业委会于2015年5月11日向被告发送《联系函》1份，通知被告终止上述合同履行，并要求被告将租赁的房屋恢复到原有状态，被告未予理会。2015年6月30日，中广公司、天汇园业委会再次向被告发送《通知》1份，督促被告于2015年7月5日前搬离租赁房屋，被告至今仍未搬离。现提起诉讼，诉讼请求如下：1、要求被告支付中广公司租费和占有使用费共计24665元；2、被告支付天汇园业委会租费和占有使用费共计36997.5元；3、被告支付中广公司物业费、能耗费及网络费和赔偿物业费、能耗费及网络费损失共计10000元；4、被告支付中广公司违约金5733元；5、被告支付天汇园业委会违约金8599.5元；6、被告赔偿中广公司相应利息损失(计算方式：以被告上述欠付总款85995元为基数，自2016年1月1日起至判决确定的履行期限届满之日止按年利率4.35%计算所得之利息，该款其中的40%被告应赔付给中广公司)；7、被告赔偿天汇园业委会相应利息损失(计算方式：以被告上述欠付总款85995元为基数，自2016年1月1日起至判决确定的履行期限届满之日止按年利率4.35%计算所得之利息，该款其中的60%被告应赔付给天汇园业委会)。被告王少波辩称：2014年4月11日，两原告与被告订立《房屋租赁合同》1份，约定二原告将位于星云地带2幢4楼北面物业用房117平方米、物业经营用房156平方米出租给被告。合同订立后，被告已付清合同项下2014年度相关费用。2014年1月至同年6月期间，案涉房屋由陈子木用于经营杭州萧山北干英皇台球馆(以下简称英皇台球馆)。同年7月起，案涉房屋由杨云芳经营英皇台球馆。2014年下半年，被告就告知两原告英皇台球馆的实际经营者非被告，被告并未使用案涉房屋。即便上述合同成立，该合同已于2015年6月1日终止，需要支付的租金也只应计算到2015年5月31日止，不应计算2015年全年的租费。两原告要求被告支付违约金无事实与法律依据，即便两原告主张违约金的事实成立，由于违约金约定计算比例过高，应予减少。两原告主张利息的起算时间应从起诉之日起算。总之，要求驳回两原告的诉讼请求。经审理，本院查明的事实如下：2014年4月11日，中广公司作为乙方、天汇园业委会作为甲方与被告作为丙方订立《房屋租赁合同》1份，约定乙方将其使用的位于星云地带2幢4楼北面156平方米物业办公室用房和甲方使用的物业经营用房117平方米房屋出租给丙方，租赁期间为2014年1月1日至2015年12月31日止，丙方应分别支付给乙方和甲方年租费27300元、40950元，合计68250元，每年租金上涨5%，先付款后使用。支付乙方年物业费及能耗费9000元、网络费1000元，计10000元等内容。另查明，上述合同约定租期起算之日，被告已实际在使用案涉房屋。合同订立后，被告已付清上述合同项下2014年度承租人应履行的相关付款义务，同时，被告另支付给两原告合同项下案涉房屋押金10000元。又查明，被告自认2015年5月11日，两原告给被告发送《联系函》1份，该函载明：收件人台头为英皇卓球俱乐部。首先，感谢贵商铺长期以来对我物业公司工作的大力支持与配合。因贵商铺承租人王少波，在未通知出租方的情况下，私自转让商铺经营权。违反《房屋租赁合同》第四条第一款：丙方有下列情形之一的，甲方、乙方可终止合同，收回经营用房。1、擅自将房屋转让、分租、转借、入股或与其他人调剂交换的。经甲、乙方协商，星云地带2幢4楼北面物业办公用房、物业经营用房，共273平方米，于2015年6月1日起收回经营权，并追究承租人相关法律责任，赔偿甲、乙双方的经济损失。请贵商铺2015年5月31日前搬离2幢4楼，并恢复商铺进住前装修状态。逾期甲、乙双方将按相关规定收取费用等内容。再查明，被告自认2015年7月15日收到两原告落款时间为2015年6月30日《通知》1份，《通知》载明：星云地带业主委员会和服务中心于2015年5月11日已发函至贵商铺，按规定2015年6月1日收回经营权并告之搬离，但贵商铺至今未能按期搬离。请贵商铺于2015年7月5日前，搬离星云地带2号楼四楼物业与业主委员会用房，并恢复商铺进住前房屋状态，如逾期搬离，其商铺内所有物品，业主委员会与服务中心将按无主处理，处理费用由贵商铺承担，并追究相关法律责任和甲、乙双方的经济损失。复查明，被告收到两原告上述《联系函》、《通知》后，未有证据显示给予两原告回应。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》1份、《联系函》、《通知》各1份、物业费等交费凭证2份以及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：《房屋租赁合同》是本案当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，各方权利义务依从约定。关于两原告要求被告支付2015年租费和占有使用费的诉讼请求问题。依据被告在答辩状中自认内容，案涉房屋自2014年7月起始由杨云芳在实际使用。依据《房屋租赁合同》第四条第1款之约定，两原告享有解除合同权利。两原告以《联系函》方式通知被告解除该合同，被告也未在《联系函》到达之日起三个月内依法提出异议，故该合同从2015年6月1日起予以解除。被告应按约支付两原告2015年1月1日起至同年5月31日期间的租金。被告已支付给两原告10000元押金从应付租金中予以扣除。上述合同解除后，被告未将案涉房屋返还给原告，应按约定租金支付标准赔偿两原告案涉房屋的相应占有使用费。关于两原告要求被告支付中广公司物业费、能耗费及网络费和赔偿物业费、能耗费及网络费损失的诉讼请求问题。2015年1月1日起至2015年5月31日止，该期间被告应按约支付中广公司物业费、能耗费及网络费计4166.67元。2015年6月1日，两原告与被告订立的上述合同解除后，被告并未将上述合同项下的房屋返还给两原告，由案外人继续使用案涉房屋，被告应参照约定该项目的付款标准赔偿原告相应物业费、能耗费及网络费损失。关于两原告要求被告支付违约金的诉讼请求问题。经审查上述《房屋租赁合同》第六条之约定，被告中途擅自退租的，两原告可以要求被告赔偿房屋租金20%损失的，属于特别约定。本案中，引起上述合同被两原告依约解除的原因是被告将案涉房屋转租给他人引起的。在履行合同期间，被告擅自将案涉房屋转租给第三人除了约定两原告有权解除合同外，并未对被告该类违约行为设定特定违约金条款。两原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于两原告要求被告赔偿利息损失问题。按照约定租金计付标准，被告应支付两原告2015年1月1日起至同年5月31日期间的租金29859.38元，扣除被告已付押金10000元，尚应支付19859.38元。被告未按约时间支付该款，应以该款为基数自2016年1月1日起至判决确定的履行期限届满之日止相应利息的民事责任。2015年1月1日起至2015年5月31日止，该期间被告应按约支付中广公司物业费、能耗费及网络费计4166.67元，由于付款时间约定不明确，可从原告主张权利之日起计算相应利息损失。上述合同解除后，被告应赔付两原告案涉房屋的占有使用费及物业费、能耗费及网络费损失。两原告要求被告赔偿该款的相应利息损失，于法无据，本院不予支持。关于由其他人实际使用案涉房屋是否影响被告应承担的上述民事责任问题。由于合同具有相对性，其他人实际使用案涉房屋并不发生合同主体变更，上述合同引起的权利义务关系仍应由本案当事人享受与承担。综上所述，原告的合理部分诉讼请求，本院予以支持。被告的合理部分辩称，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下:一、王少波支付杭州中广物业管理服务股份有限公司租费7943.75元；二、王少波支付天汇园星云地带业主委员会租费11915.63元；三、王少波赔偿杭州中广物业管理服务股份有限公司占有使用费16721.25元；四、王少波赔偿天汇园星云地带业主委员会占有使用费25081.88元；五、王少波支付杭州中广物业管理服务股份有限公司物业费、能耗费及网络费共计4166.67元；六、王少波赔偿杭州中广物业管理服务股份有限公司物业费、能耗费及网络费损失共计5833.33元；七、王少波赔偿杭州中广物业管理服务股份有限公司相应利息损失(计算方式：以19859.38元为基数，自2016年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止按年利率4.35%计算所得之利息；以4166.67元为基数，从2016年10月8日起至本判决确定的履行期限届满之日止按年利率4.35%计算所得之利息。二者相加后所得之数额其中的40%王少波应赔付给杭州中广物业管理服务股份有限公司)；八、王少波赔偿天汇园星云地带业主委员会相应利息损失(计算方式：以19859.38元为基数，自2016年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止按年利率4.35%计算所得之利息；以4166.67元为基数，从2016年10月8日起至本判决确定的履行期限届满之日止按年利率4.35%计算所得之利息。二者相加后所得之数额其中的60%王少波应赔付给天汇园星云地带业主委员会)；九、本判决第一项至第八项所涉给付义务，限王少波于本判决生效之日起十日内付清；十、驳回杭州中广物业管理服务股份有限公司的其他诉讼请求；十一、驳回天汇园星云地带业主委员会的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2010元，减半收取1005元，杭州中广物业管理服务股份有限公司负担96元，天汇园星云地带业主委员会负担88元，王少波负担821元。原告杭州中广物业管理服务股份有限公司、天汇园星云地带业主委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告王少波于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 邱利明二○○一六年十二月二十日书记员 顾佳斌 更多数据：搜索“”来源：